Из цикла: Новости партнеров АСНУ: IREM: Сектор офисной и торговой недвижимости - В ПРОЦЕССЕ ВОССТАНОВЛЕНИЯ
11 січня 2012, 9:00 переглядів: 4859
Подобно любым другим аспектам при неопределенном состоянии экономики, восстановление секторов офисной и торговой недвижимости подвержено колебаниям.
«С макроэкономической точки зрения, сектор офисной недвижимости находится на промежуточных этапах восстановления, а сектор торговой недвижимости находится одной ногой в стадии восстановления, а другой ногой в стадии спада», считает Кевин Торп.
Поскольку цены на жилье все еще рекордно низкие, до полного восстановления еще очень далеко. Пока цены на жилье не стабилизируются, потребительские расходы населения будут оставаться низкими, автор Дайана Майрел
В отличие от предыдущих экономических спадов, восстановление после последнего кризиса протекает слабо и нестабильно. Несмотря на постепенное улучшение состояния экономики особенно по сравнению с показателями 2008 года — и обычные американцы, и крупные бизнесмены, все еще проявляют осторожность. Возможно, ни одна отрасль не ощутила воздействие «Великой рецессии» сильнее, чем рынок недвижимости.
«Это мучительно медленный процесс сокращения использования заемных средств», рассказал Кевин Торп, главный экономист компании Cassidy Turley. «За последнее десятилетие мы накопили слишком большой долг. Во время текущего восстановления экономики мы будем наблюдать всплески активности и всплески пассивности на рынке».
замедляя восстановление секторов офисной и торговой недвижимости.
ГДЕ МЫ ОКАЗАЛИСЬ
Рынки офисной и торговой недвижимости страдают от повышенных коэффициентов недоиспользования объектов и снижения спроса. Тем не менее, квартал за кварталом состояние рынка офисов неуклонно улучшается. По данным компании CB Richard Ellis (CBRE), показатели недоиспользования по стране снижаются в течение четвертого квартала подряд, и сейчас находятся на уровне 16.2 процентов. К самым сильным регионам относятся такие крупные города как Нью-Йорк, Вашингтон, Бостон и Сан-Франциско. Самыми слабыми рынками офисной недвижимости остаются те, на состояние которых влияют продолжающееся падение цен на жилье, например, штаты Аризона и Невада, а также некоторые части штата Флорида.
В регионах с диверсифицированной экономикой наблюдается рост. Например, по данным компании Cassidy Turley, Кремниевая долина и область залива Сан-Франциско находятся в выгодном положении благодаря своей сильной научно-технической базе, обеспечивающей резкий рост ставок арендной платы.
Кроме того, несмотря на прошедший финансовый кризис, рынки с развитыми финансовыми услугами чувствуют себя хорошо.
«Несмотря на нестабильность того, что происходит на финансовых рынках, инвесторы все еще не разочаровались в долларовых вложениях», утверждает Асие Мансур, к. н., руководитель подразделения компании CBRE, занимающегося экономическим анализом Американского континента.
Сектор офисной недвижимости находится в состоянии восстановления, хотя это восстановление происходит явно медленно.
«[Компании] растут, но растут не так быстро, как раньше», утверждает Фрэнк Стаатс, CPM, вице-президент по управлению недвижимостью торгово-офисного центра Houston Center в Хьюстоне. «Они растут понемногу… Они растут более осторожно и набирают людей. Плотность размещения повышается».
Фрэнк Стаатс заметил, что там, где до кризиса компании разрастались целыми этажами, сейчас они растут по 2.500–5.000 кв. футов (230–465 кв. метров).
Восстановление в секторе торговой недвижимости тоже характеризуется замедленными темпами и исторически происходит значительно хуже, чем в секторе офисной недвижимости. По данным Отчета о рынке недвижимости компании Cassidy Turley за май 2011 года, недоиспользование достигло стабильного уровня 10.9 процента. Компания CBRE выявила, что наличие площадей для розничной торговли во втором квартале 2011 года выросло до 13.3 процента.
Как бы то ни было, сектор торговой недвижимости испытывает затруднения. «Спрос на все виды торговых площадей затормозился», сообщила Асие Мансур.
Фрэнк Стаатс согласен: «На рынке торговой недвижимости сейчас полный застой. Энтузиазма почти не наблюдается».
По данным Отчета о рынке торговой недвижимости компании Cassidy Turley, на фоне роста потребительских трат и укрепления рынков труда, самое сильное воздействие на восстановление рынка торговой недвижимости оказывает медленный подъем на рынке жилья.
Асие Мансур отметила, что такое поведение рынка торговой недвижимости объясняется феноменом «расслоения» рынков.
«У слабых торговых центров дела идут действительно плохо», — пояснила она, — «но сильные торговые центры на сильных рынках чувствуют себя вполне неплохо. Даже в нынешних условиях сильные торговые центры продолжают привлекать торговых операторов».
Например, по словам Карен Рэкет, директора по управлению недвижимостью подразделения по работе с торговой недвижимостью компании Jones Lang LaSalle, в торговых центрах класса A и B произошло поэтапное восстановление и умеренное повышение объемов продаж в пределах от 3 до 6 процентов, в то время как объемы продаж в торговых центрах класса C упали на 1–3 процента.
«Объем продаж предметов роскоши в первом полугодии [2011 года] продолжал расти, поскольку экономический кризис не затронул большинство потребителей из категории высоких доходов», — рассказала Карен Рэкет.
В то же время, когда продавцы элитных товаров снижают цены и проводят распродажи по принципу flash sales, спрос на рынке торговых центров средней ценовой категории снижается. «Спрос на недвижимость в среднем сегменте рынка невысок и сокращается», — рассказал Кевин Торп.
Распродажа дорогих товаров по сниженным ценам сейчас чрезвычайно популярна. Примером служит растущий объем продаж в магазинах сети Nordstrom Rack. Кроме того, продолжается рост в секторе мелкооптовой торговли — существенный рост объемов продаж наблюдается в магазинах сетей Costco и BJ’s.
«Люди сосредоточили свое внимание на товарах первой необходимости и покупают оптом, чтобы выгодно потратить свои деньги», — пояснила Карен Рэкет.
КАК МЫ ЗДЕСЬ ОКАЗАЛИСЬ
«Спад оказал огромное влияние на нашу культуру и на то, как люди делают покупки», — считает Фрэнк Стаатс.
Высокий уровень безработицы сыграл наиболее заметную роль в замедленном восстановлении рынка торговой недвижимости. Фактически, рынки с более низким уровнем безработицы, чем в среднем по США, испытывают самый сильный подъем спроса на торговую недвижимость. По данным компании Cassidy Turley, в мае 2011 года в экономике появилось всего 54.000 новых несельскохозяйственных рабочих мест по найму. С октября 2010 года темп создания рабочих мест составлял, в среднем, 160.000 новых рабочих мест в месяц. Количество выплат по страховкам на случай безработицы колебалось на уровне по 420.000 в мае и в июне 2011 года.
Тем не менее, экономисты предсказывают, что последний экономический спад негативно отразится на росте занятости в США в оставшееся время 2011 года. По данным компании Cassidy Turley, к 2012 году соотношение между высокими корпоративными прибылями и занятостью трансформируется в создание рабочих мест, и в 2012 году в экономике США ежемесячно будет прибавляться по 175.000 рабочих мест, однако, уровень безработицы, вероятнее всего, останется выше 8.5 процента.
Уровень безработицы влияет на потребительские траты и, следовательно, на перспективы, стоящие перед торговыми компаниями.
«При высоких показателях безработицы семьям нужно заново делать сбережения, а стоимость жилья продолжает падать», рассказала Асие Мансур. «Это один из аспектов, влияющих на потребителей».
Растущие цены на топливо также сыграли заметную роль в замедленном восстановлении рынка торговой недвижимости. По данным компании Cassidy Turley, каждое повышение цены бензина на $1 приводит к тому, что потребители в США тратят на топливо на $134 миллиарда долларов больше, и более 50 процентов этой суммы идет зарубежным производителям, а не в казну Соединенных Штатов.
Что касается офисной недвижимости, то доверие бизнеса было подорвано дебатами о предельной сумме задолженности, понижением кредитного рейтинга США рейтинговым агентством S&P и неубедительными экономическими прогнозами. Сниженное доверие трансформируется в замедленный спрос на офисные площади.
«Проекты были начаты, финансирование получено. Все было готово к работе, но затем люди, принимающие решения, почувствовали, что хаос неизбежен, и начали откладывать проекты», рассказал Кевин Торп.
СОКРАЩЕНИЕ И ЗАКРЫТИЕ
В то время как сокращение корпораций, определенно, привело к сокращению спроса на офисные площади, это было скомпенсировано ростом числа рабочих мест в последнее время.
«С января прошлого года в экономике США появилось 500.000 новых офисных рабочих мест в пересчете на чистые цифры», рассказал Кевин Торп. «Некоторые фирмы продолжают сокращаться, но прибыльные компании возвращаются и занимают вакантные площади».
Самое главное, что арендаторы офисов используют меньшие площади для размещения своих сотрудников. По словам Кевина Торпа, до кризиса на одного сотрудника обычно приходилось, в среднем, около 200 квадратных футов (18,6 кв. м) офисной площади, а сейчас эта площадь сократилась почти до 175 квадратных футов (16,3 кв. м).
Основным приоритетом для арендаторов офисной недвижимости является эффективность площадей. Многие компании сейчас используют офисы меньшего размера в сочетании с большими помещениями для собраний и совещаний.
«Это позволяет компаниям разместить больше сотрудников с большей плотностью», рассказал Фрэнк Стаатс. «В 90-х рабочее место могло быть размером около 10 на 20 [футов] (0,93 х 1,86 м), а сегодня всего 10 на 10 [футов] (0,93 х 0,93 м). Это позволяет сделать более эффективную планировку и экономит для корпорации огромные деньги на арендной плате».
В секторе торговой недвижимости продолжается сокращение площадей и закрытие магазинов, но более медленными темпами, чем в 2010 году.
«Все вновь возвращается к вопросу потребительских трат, и я ожидаю, что дела пойдут лучше, с учетом того, что положение стабилизируется», считает Кевин Торп.
Количество закрытых магазинов продолжает сокращаться. По словам Карен Рэкет, в 2011 году имело место повышение темпов расширения предприятий розничной торговли, приблизительно, на 10 процентов по сравнению с 2010 годом, и этот рост, в основном, происходил за счет небольших ретейлеров. Крупные операторы национального уровня, например, Gap или Victoria’s Secret, сосредоточились на укреплении позиций существующих магазинов и закрытии слабо работающих точек.
Кроме того, многие торговые компании стремятся оптимизировать свои магазины, сокращая размер занимаемых площадей.
«У нас есть ретейлеры на площади 5.000 квадратных футов (465 кв. м), которые говорят нам, что теперь им нужно 3.500 квадратных футов (325 кв. м)», рассказала Карен Рэкет.
ТЕНДЕНЦИИ, НА КОТОРЫЕ НУЖНО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ
Создание динамичного пространства для покупок стало популярной тенденцией среди торговых центров, поскольку это дает покупателям причину физически посетить торговый центр.
«Впечатление очень важно для успешной работы наших торговых центров», ? утверждает Карен Рэкет.
Например, в торговом центре Rosedale Center в Миннеаполисе, которым управляет компания Jones Lang LaSalle, есть развлечения, привлекающие детей и семьи. Кроме игровых площадок для маленьких детей, там есть поезд, движущийся по всему пространству торгового центра, пользующийся чрезвычайно большим вниманием детей постарше.
«Это является причиной, почему родители приходят в этот торговый центр со своими детьми», рассказала Карен Рэкет. «Мы уделяем основное внимание развлечениям и мероприятиям, которые позволяют нам общаться с посетителями. Мы создаем общее впечатление и налаживаем связь со своими покупателями».
У торговых сетей также появилась тенденция к размещению небольших точек в плотной городской застройке. Например, компания Wal-Mart недавно открыла свой первый экспресс-магазин в Чикаго. Его площадь составляет всего 10.000–15.000 квадратных футов (930–1.390 кв. м) ? это почти в десять раз меньше стандартного магазина Wal-Mart. Будучи ведущей розничной сетью в стране, Wal-Mart, определенно, является законодателем мод и, следовательно, в случае успеха другие ретейлеры, скорее всего, последуют его примеру.
Изменения произошли также и в сфере эксплуатации торговой недвижимости.
«Ретейлеры все чаще имеют линейную структуру, что, в основном, характерно для розничной торговли в аэропортах, особенно это касается ресторанов», считает Фрэнк Стаатс. «Рестораны используют меньшую площадь и оставляют все места общего пользования управляющей компании. Такая модель очень хорошо работает, так как позволяет им сократить накладные расходы и за счет этого обеспечить себе прибыль».
Фрэнк Стаатс считает такую розничную торговлю в стиле магазинов в аэропорту особенно успешной в деловых центрах городов.
«Сотрудники офисов в деловом центре города очень похожи на людей в аэропорту им нужно просто что-то взять и идти дальше. Они не собираются ходить по магазину и все рассматривать», пояснил он. «Это жесткий рынок, и чем больше площадь магазина, тем сложнее ему работать».
ДВИЖЕНИЕ ВПЕРЕД
По мере изменения экономической нестабильности, индустрия розничной торговли будет пристально наблюдать за объемами продаж в третьем и четвертом квартале. Приблизительно к этому времени они могут лучше подготовиться к тому, чтобы переждать трудности.
«Ретейлеры очень быстро закрывали плохо работающие торговые центры, чтобы улучшить свои финансовые показатели», рассказала Асие Мансур. «По моим ощущениям, финансовое положение торговых сетей улучшится, если экономика начнет восстанавливаться… Многие крупные операторы типа Borders, существование которых не имело смысла, уже обанкротились. Поэтому я считаю, что сектор торговой недвижимости в целом находится в более здоровом состоянии. С течением времени вы увидите, что ретейлеры выйдут на рынок с новыми концепциями, такими как концепция городской розничной торговли».
В плане офисной недвижимости, в отчете компании Cassidy Turley Тенденции офисной недвижимости в США за второй квартал 2011 года прогнозируется, что восстановление офисного сектора будет продолжаться, хотя и медленно. По прогнозам отчета, в оставшееся до конца года время на рынке появится менее 100.000 новых наемных сотрудников, а в 2012 году темпы создания новых рабочих мест вновь ускорятся. Кроме того, согласно отчету: «Чистое поглощение останется неравномерным, недоиспользование продолжит уменьшаться, а арендные ставки останутся на том же уровне, по крайней мере, до 2012 года».
«Мировая экономика реагирует соответственно: арендаторы торговой и офисной недвижимости намеренно не торопятся занимать площади», — утверждает Кевин Торп.
В то время как в стране наблюдаются признаки восстановления, индустрия недвижимости в целом сохраняет осторожный оптимизм в отношении будущего.
Дайана Майрел — автор статей для журнала JPM®. Если у вас есть вопросы по данной статье, или вы являетесь членом Института IREM и хотите писать для JPM®, обращайтесь по электронной почте к Мариане Тоскас-Новак (Mariana Toscas Nowak) по адресу mnowak@irem.org
Профессиональное развитие путем получения диплома IREM
В свою очередь, АСНУ напоминает, что совместно с Институтом управления недвижимостью (США) мы проводим эксклюзивное на территории Украины, обучение специалистов по управлению недвижимостью Certified Property Manager (CPM®).
Титул CPM – главное удостоверение в отрасли управления недвижимостью. Это – единственная всесторонняя программа, разработанная специально для менеджеров недвижимой собственности и активов, которые работают с большими портфелями всех видов недвижимой собственности – жилищной, коммерческой, торговой и промышленной. Каждый, кто получает это диплом, продемонстрировал высокий уровень навыков и опыта, мощный образовательный багаж и непревзойденный стандарт мастерства. Исследования показывают, что инвесторы и владельцы недвижимости предпочитают диплом CPM всем другим дипломам в отрасли управления недвижимостью.
Среди практических работников в отрасли управления недвижимостью профессиональный диплом Института управления недвижимостью, - высоко ценимый знак выдающегося достижения.
Те, кто зарабатывает диплом IREM, отделяют себя от других специалистов в управлении недвижимостью, открывают новые пути к возможностям деловой деятельности и продвигают свою карьеру. IREM предлагает диплом, который базируются на образовании, опыте и этике.
Более подробно узнать о получении образования по курсу СРМ, подать заявку на обучение и получить ответы на интересующие Вас вопросы Вы можете на странице: или обратившись в .
В свою очередь, АСНУ напоминает, что совместно с Институтом управления недвижимостью (США) мы проводим эксклюзивное на территории Украины, обучение специалистов по управлению недвижимостью 
