Обеспечение жильем граждан Украины: реалии и перспективы

Жилье для многих граждан Украины остается наиболее острой проблемой. Дефицит его существенно усугубил ценовую ситуацию на рынке недвижимости. Из-за этого для части наших соотечественников квартира или дом стали чем-то вроде недосягаемой мечты. Но решать проблему в масштабах государства необходимо только лишь взвесив реальное состояние жилого фонда, уровень обеспечения жильем, а также оценив перспективы, которые нас ожидают.

Но уже сегодня можно говорить о реализации некоторых выходов из создавшегося положения. Но при этом стоит четко представлять, что характерно для нынешних процессов.

Объемы растут, проблема остается

Если обратится к официальной статистике, то прежде всего возьмем во внимание тот факт, что с 1987 года в Украине наблюдался последовательный спад введения объемов жилья. Двадцать лет назад - в 1987 г. - в Украине было сооружено 21 млн. 257 тыс. кв.м.. А в прошлом, 2006 г., по данным Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства, сдано 8 млн. 628 тыс. кв.м. (запомним это показатель для дальнейшего рассмотрения вопроса). Причины этого болезненного процесса - как политические, так и экономические - известны… Но государственные чиновники сегодня относительно этой темы пытаются внушить обществу некий оптимизм. Да, начиная с 2000 г. наметился перелом, результатом которого стало восстановление роста объемов жилого строительства. И по сравнению с 2005 г., когда было введено 7 млн. 816 тыс. кв.м. жилья, прошлый год тоже был завершен с положительным 8-процентным привесом.

Но достаточно ли оснований для того, чтобы радоваться и надеяться на дальнейший прорыв?

Обратим внимание на то, что в странах Европе средняя обеспеченность жильем на уровне 30-35 кв.м. на одного человека (запомним и этот показатель). В Украине показатель обеспеченности жильем в зависимости от региона сегодня колеблется от 19,2 до 20,8 кв.м. на человека: наивысший - 20,8 кв.м. - в восточном регионе Украины, 20,5 кв.м. - в южном, 19,8 кв.м. - в северном, 19,6 кв.м. - в центральном, 19,2 - в западном.

Чтобы дальше анализировать состояние жилья в стране и его перспективы, необходимо взять во внимание уровень всего жилого фонд Украины - на сегодня он составляет 1 млрд.46 млн. кв.м.

Каково на самом деле его качественное состояние?

Если брать во внимание жилье в Киеве, то ситуация здесь складывается так: сегодня более 70% его жилья - морально устаревшее. Учитывая более конкретные показатели отметим, что дореволюционных домов в столице 13%, 16% - сталинского периода, 15% - дома проекта старой панели, 9% - типовой панели, 7,3% - улучшенной типовой панели, 24,4% - дома "старого кирпича", 7,1% - дома улучшенного кирпича, 2% - дома украинской панели, 6,4% - дома украинского кирпича.

Что справедливо было бы усматривать в оценке этого жилья, учитывая необходимость будущего восстановления, замены его? Допустим, что средний срок службы домов в Украине равен 50 годам (У значительной части киевских домов этот срок уже давно истек, у других городов - положение не лучше). Следовательно, за 50 лет необходимо полностью обновить жилой фонд на уровне 1 млрд. 46 млн кв.м., для чего, по подсчетам, надлежит строить по 20 млн. кв.м. в год. Учитывая результаты введения жилья к концу 2006 г. (8,6 млн. кв.м.), требуемый годовой объем таким образом в 2,5 раза больше! Для 2007 г. и для ближайших последующих лет добиться такого результата вряд ли реально.

30 квадратных метров - через четверть столетия

Если поставить за цель обеспечить каждого жителя Украины на уровне 30 кв.м. и при этом допустить, что в нынешнем и в последующие годы ежегодно будет сдаваться по 8,6 млн. кв.м. жилья (как в 2006 году), то есть, без наращивания объемов строительства, то достичь такой цели станет возможным в среднем по Украине только через 60 лет. Отдельным регионам для этого понадобится и гораздо больший срок. В частности, восточному региону страны необходимо будет 96 лет, 79 лет - центральному региону, 68 лет - южному, 56 лет - западному, 36 лет - северному. Вот как выглядят "перспективы".

Но мы попытаемся смоделировать три другие ситуации. Допустим, что темпы строительства жилья в Украине ежегодно будут увеличиваться на 8% - как это имело место в 2006 г. по сравнению с 2005 г. Тогда каждого нашего соотечественника можно будет обеспечить 30-ю кв.м. жилья (без учета его износа) в среднем по Украине через 23 года, а восточном регионе - через 28 лет, в центральном - через 26, в южном - через 25, в западанном - через 22, в серверном - через 18.

Вторая допускаемая ситуация - ежегодно наращивание строительства жилья будет осуществляться на уровне 10%. Тогда в среднем по Украине через 21 год на каждого жителя в стране будет 30 кв.м. жилья, а восточном регионе это станет возможно через 25 лет, в центральном - через 23 года, в южном регионе - через 21, , в западном - через 20, в северном - через 17 лет.

Третий вариант - наращивание строительства увеличивается на 15%. В таком случае, в среднем по Украине та же цель будет достигнута через17 лет. В восточном регионе ее смогут реализовать через 20 лет, в центральном - через 19, в южном - через 18, в западном через 16, в северном - через 14 лет.

Описанные модели перспектив видятся весьма реальными, потому они отчасти обнадеживают. Но как обеспечить возможность наращивания строительства жилья на 10 или 15 процентов ежегодно - вопрос пока открытый. К нему мы еще обратимся несколько ниже.

Необходимый уровень обеспечения наших граждан был бы достигнут, если бы ежегодно можно было бы вводить в эксплуатацию примерно 1 кв.м. жилья на одного человека. Казалось бы немного, но даже двадцать лет назад, в советский период удавалось обеспечивать только 0,4 кв.м. на человека. Современные показатели этого плана весьма неутешительны. К примеру, в 2005 г. в областях северного региона на одного человека было сдано 0,284 кв.м. жилплощади - это самый высокий показатель в Украине, в западном - 0,194 кв.м., в южном - 0,139 кв.м., в центральном - 0,132 кв.м., в восточном - 0,096 кв.м. Относительно восточного региона создается впечатление, что там, где наивысшая обеспеченность жильем, как будто кто-то решил ограничиться минимальными объемами его прибавления на одного гражданина в год. Такова логика цифр, хотя мы понимаем, что сознательно никто такого решения принимать не мог.

Кстати, на недавнем итоговом заседании коллегии Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины министр и вице-премьер Владимир Рыбак сообщил, в таких областях, Запорожская, Луганская, Кировоградская и Николаевская показатель строительства на одного жителя составляет всего 0,07-0,11 кв. м. Это еще один факт, свидетельствующий о реальной ситуации в ряде регионов.

Некоторые соображения относительно причин

Кроме экономических показателей, вполне резонно оглянуться на отдельные административно- политические аспекты, которые весьма очевидны. Говоря о застройках советского периода, оценивая их как уже не соответствующие современным требованиям, не лишне отметить один момент. Мы как бы отказываемся от признания того подхода к строительству жилья, который был сформирован в то время. Что имеется в виду? Одним из главных показателей работы за отчетный период первого секретаря райкома, горкома, обкома бывшей компартии был показатель объемов сданного в эксплуатацию жилья. Если этот показатель у кого-то из партийных боссов падал, то такой руководитель осознавал, что дни его пребывания на престижном месте сочтены.

И строительство велось… Другой вопрос - какое качество жилья предлагалось советскому гражданину. Но ответственность менеджеров реальной тогдашней власти за социальное развитие региона, обеспечение жильем его жителей была серьезной. Эта ответственность в тот или иной момент определяла не только уровень и перспективы самих этих менеджеров, но и авторитет государства в оценке общества.

Приходится ли нам сегодня слышать, чтобы оценивали председателя госадминистрации региона, голову местного совета по этому показателю? Или чтобы кого-то уволили, не избрали на очередной период за спад в темпах строительства? Увы, нет.

Украина так всерьез и не определила своим социальным и экономическим приоритетом обеспечение жильем населения. Руководители разного уровня вспоминают этот аспект в перечне многих других. При этом они как бы апеллируют к рыночному характеру, возникшему в сфере строительства. Хотя на самом деле все понимают, как много в ней зависит от регуляторной политики государства и местных властей, - разрешительной системы, землеотводов и т.д. Неслышны бурные или хотя бы какие-то информационные компании по этому поводу. Да и избиратель во время выборов, как правило, забывает выдвинуть требование о решении принципиальных вопросов относительно жилья. А ведь право гражданина на жилье закреплено Конституцией страны.

К вопросу о выходах из положения

Итак, сегодня всем совершенно ясно, что для решения проблемы низкой обеспеченности жильем, его необоснованной дороговизны и улучшения качества необходимо увеличить объемы строительства. Что может способствовать этому уже сейчас? На наш взгляд, необходимо добиться внедрения системы земельных аукционов. Кроме того, максимального упрощения системы получения разрешительной документации, а также развертывания строительства доходных домов и социального жилья

Что же касается внедрения программы реконструкции устаревшего жилого фонда как государственной программы, то для ее реализации необходимо принять соответствующие законодательные акты, создать систему поощрения инвесторов, которой в настоящий момент не существует.

На наш взгляд, не может оставаться такой, как есть, система налогообложения, которой необходимо дальнейшее усовершенствование. В частности, надлежит принять закон "О налоге с владения недвижимым имуществом", а кроме этого, нормы, закрепляющие использование рыночной стоимости для взимания налогов при сделках с недвижимостью.

Что из перечисленных мер так уж нереально для настоящего момента? Все реально. Конечно, надо было бы вспомнить и о наиболее определяющем факторе в подходе к этому вопросу - политической воли власти, чтобы признать проблему обеспечение жильем наших граждан первостепенной. Но это уже как бы само собой разумеющееся.

Алексей Котенко,
Председатель Комитет по анализу рынка недвижимости
Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины,
исполнительный директор группы компаний «Планета Оболонь»