Стоимость и аренда жилья в столицах Европы: рейтинг и комментарии

Жилье в Европе дорогое везде. Но утверждения о дороговизне жилья в Киеве сегодня звучат особенно часто, на всех уровнях, с уст земляков и иностранцев. Насколько это соответствует реалиям? Данные зарубежных источников отчасти подтверждают эти утверждения. Как оказалось, за проданную одну киевскую квартиру одновременно можно приобрести по такой же квартире в трех или двух европейских столицах. А арендовать определенное жилье у нас дороже, чем арендовать такое же, скажем, в Женеве, Копенгагене, Хельсинки, Берне, Франкфурте. Правда, авторитетный подход к оценке ситуации требует квалифицированного выбора объекта для сравнения. Неправомерно сравнивать любой вид нашего жилья с жилой недвижимостью в Европе. И потому выводы не могут быть так уж однозначны.

Предлагаемый читателям рейтинг составлен по данным "Global Property Guidе" (www.globalpropertyguide.com). Авторы рейтинга использовали показатели стоимости жилья в столицах Европы премиум-класса.

Продажа: за квартиру в Киеве - две в Праге дадут

Как свидетельствуют данные публикуемого рейтинга (таблица 1), самое дорогое жилье в европейских столицах Монако, Великой Британии, Франции, Нидерландов, Лихтенштейна, России, Италии, Швейцарии и Ирландии. А самое дешевое - в столицах Молдовы, Болгарии, Македонии, Польши, Румынии, Греции, Мальты, Бельгии, Кипра и Хорватии.

Таблица 1

Что касается столицы Украины, то в рейтинге, составленном "Global Property Guidе", ее к сожалению, не оказалось. Определяя место Киева, информационно-аналитический отдел агентства недвижимости "Планета Оболонь" также использовал показатель стоимости жилья премиум-класса. Стоит учесть, что в европейских столицах нет жилья, подобного нашему эконом-классу, или такого уровня жилья там крайне мало.

В настоящее время, по данным АН "Планета Оболонь" и других агентств, стоимость одного квадратного метра жилья премиум-класса составляет 3860 евро, чем и обусловлено положение столицы нашей страны в рейтинге на 16 месте. Таким образом в Киеве современные квартиры высокого класса дороже, чем, к примеру, Копенгагене, Хельсинки, Мюнхене, Берлине, Стокгольме, Вене, Стамбуле, Праге и других столицах. За 120 кв.м. киевского жилья премиум-класса покупатель должен выложить в среднем 463 000 евро. А продав одну такую квартиру в Киеве можно приобрести по квартире площадью 120 кв.м. в мальтийской Валете и греческих Афинах; по одной квартире в Бухаресте и Загребе или по квартире в Братиславе, Варшаве и Скопье. А если киевский продавец приобретет за те же средства по одной квартире в Варшаве, Софии и Кишиневе, то на руках у него еще останется такая сумма денег (примерно 93 тыс. евро или 120 тыс. долл. США), которой хватит, чтобы купить приличное однокомнатное жилье бизнес-класса в родной столице.

Аренда: умеренная стоимость в развитых странах,
неадекватная - в Восточной Европе

Что касается аренды жилья средней площадью 120 кв.м., то дороже всего арендовать квартиры в Монако (6060 евро за квартиру в мес.) и Лондоне (от 4170 до 10 367 евро), а также - в Париже (5 500 евро), Амстердаме (5 500 евро), Москве (5 457 евро), Цюрихе (3 480 евро) и Мюнхене (2600 евро). Но во многих других столицах стоимость аренды таких квартир не превышает уровень 1 700 евро в месяц - в 20 столицах Европы этот показатель ниже названной суммы. В столице Кипра Лимассоле и Македонии - Скопье - он ниже 1 000 евро за квартиру в месяц.

Не менее интересны показатели доходности (окупаемости) арендованного жилья в год. Как ни парадоксально, наивысший процент окупаемости жилья оказался в той столице, где стоимость одного квадратного метра самая низкая в рейтинге, - в Кишиневе: 14,13%. Высокий уровень окупаемости наблюдается также в Варшаве (13,28%), Софии (10,56%), Братиславе (10,06%), Москве (8,71%), Париже (8,25%), Амстердаме (8,25%), Загребе (8,17%), Братиславе (8,09%), Берлине (7,80%), Таллине (7,54%), Валете (7,53%), Лондоне (7,13%), Бухаресте (6,93%). А самый низкий показатель окупаемости - в самом "дорогом" Монако - 2,43%.

Средняя стоимость аренды киевской квартиры в настоящий момент определена на уровне 1 920 евро в месяц, чем обусловлено 12-е место в рейтинге по абсолютному показателю - наряду с Люксембургом. Дешевле, чем в Киеве, можно арендовать такое же жилье, к примеру, в Женеве, Копенгагене, Хельсинки, Риге, Берне, Франкфурте, Вене, Лиссабоне и многих других городах.

Таблица 2

Источник: Global Property Guidе

По показателю окупаемости арендованного жилья украинская столица оказалась на 26 месте (5% окупаемости в год). На практике приобретение такого жилья в Киеве для многих желающих стало недоступно. Но с учетом тех случаев, когда для кого-то стало реальным его арендовать, есть основания утверждать, что в Киеве немало таких рабочих мест, которые позволяют людям оплачивать аренду жилья столь высокой стоимости.

Одновременно можно говорить и о скрытости реальных доходов многих киевлян. Если учесть, что официальный уровень средней заработной платы по Киеву не превышает 300 долл. в месяц, то на аренду даже однокомнатного жилья эконом-класса и на свое существование этой зарплаты хватать никак не может. Иными словами, практически все, кто арендует одно- двух- и трехкомнатное жилье в домах разного класса, имеют гораздо более высокую зарплату, чем декларируют.

Правда, авторы рейтинга "Global Property Guidе", обращая внимание на более высокий уровень доходности в столицах стран Восточной Европы с развивающейся экономикой справедливо объясняют такой факт высокой степенью политической и экономической рисковости вложений в недвижимость в этих странах. Именно поэтому многим жителям представляется гораздо более надежным арендовать жилье, а не приобретать его.

Во многих крупных столицах уровень платы за аренду действительно может быть ниже, чем в менее развитых. И это объяснимо. В ряде восточноевропейских государств в сегменте аренды наблюдается существенный дисбаланс между спросом и предложением, что способствует росту цен. В то же время на европейском развитом рынке в этом сегменте предложений гораздо больше, кроме того, доступнее ипотечное кредитование (ставки по кредитам 4-5% годовых на 25-30 лет), высокий уровень доходов населения. У граждан больше шансов приобрести жилье, а потому и стоимость аренды здесь более умеренна, чем в развивающихся странах.

Тем не менее в высокоразвитых странах стал привычным и высокий процент граждан, проживающих в арендованном жилье всю жизнь. А арендодателями для них выступает большое количество соотечественников-рантье, десятки, даже сотни лет "потомственно" сдающих в наем дома и квартиры.

Место в рейтинге - не показатель уровня страны

Как правило, уровень стоимости жилья - пропорциональный показатель экономического состояния страны. Но в оценке показателей отдельных стран наверняка следует учитывать субъективные факторы, повлиявшие на рост стоимости жилья. Особенно в тех случаях, когда налицо - неадекватность по отношению к экономическому уровню государства. Скажем, вряд ли справедливо было бы утверждать, что экономический потенциал Украины выше, чем Дании, Германии, Греции, Турции, Финляндии и ряда других стран - только потому, что Киев опережает их столицы по стоимости жилья отдельного класса. Или Москвы - по отношению к Риму, Женеве, Хельсинки, Стокгольму, Мюнхену, Стамбулу, а также столицы Латвии - по сравнению со столицами Австрии, Турции, Греции и т.д.

Стабильность экономик многих развитых стран, высокий уровень обеспечения жильем населения и объемов строительства весьма положительно сказывается на рынке жилой недвижимости, и значительный рост цен в их столицах не наблюдается.

Причины столь странного перекоса в стоимости жилья - в самой разности европейских стран. Если в Украине (и не только в ней) практически не работает фондовый рынок, нет альтернативных способов вложения средств, а такая категория, как рантье, только формируется, то сам по себе показатель высокой стоимости жилья в столице не позволяет сравнивать нас с другими странами, чьи показатели оказались ниже украинских.

Алексей Котенко,
Председатель Комитет по анализу рынка недвижимости
Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины,
исполнительный директор группы компаний «Планета Оболонь»