Жилье в Европе дорогое везде. Но утверждения о дороговизне жилья в Киеве сегодня звучат особенно часто, на всех уровнях, с уст земляков и иностранцев. Насколько это соответствует реалиям? Данные зарубежных источников отчасти подтверждают эти утверждения. Как оказалось, за проданную одну киевскую квартиру одновременно можно приобрести по такой же квартире в трех или двух европейских столицах. А арендовать определенное жилье у нас дороже, чем арендовать такое же, скажем, в Женеве, Копенгагене, Хельсинки, Берне, Франкфурте. Правда, авторитетный подход к оценке ситуации требует квалифицированного выбора объекта для сравнения. Неправомерно сравнивать любой вид нашего жилья с жилой недвижимостью в Европе. И потому выводы не могут быть так уж однозначны.
Предлагаемый читателям рейтинг составлен по данным "Global Property Guidе" (www.globalpropertyguide.com). Авторы рейтинга использовали показатели стоимости жилья в столицах Европы премиум-класса.
Как свидетельствуют данные публикуемого рейтинга (таблица 1), самое дорогое жилье в европейских столицах Монако, Великой Британии, Франции, Нидерландов, Лихтенштейна, России, Италии, Швейцарии и Ирландии. А самое дешевое - в столицах Молдовы, Болгарии, Македонии, Польши, Румынии, Греции, Мальты, Бельгии, Кипра и Хорватии.
| Место в рейтинге | Страна - город | Цена за 1 кв.м. | Цена квартиры 120 кв.м. | Стоимость аренды | Уровень доходности (окупаемости) в год, % |
| 1 | Монако - Монако | 24 900 | 2 988 000 | 6 060 | 2.43 |
| 2 | Великая Британия - центр Лондона | 14 522 | 1 742 565 | 10 367 | 7.13 |
| 3 | Великая Британия - районы Лондона | 7 199 | 863 880 | 4 170 | 5.79 |
| 4 | Франция - Париж | 6 667 | 800 000 | 5 500 | 8.25 |
| 5 | Нидерланды - Амстердам | 6 667 | 800 000 | 5 500 | 8.25 |
| 6 | Лихтенштейн - Вадуз | 6 333 | 760 000 | 2 085 | 3.29 |
| 7 | Россия - Москва | 6 266 | 751 920 | 5 457 | 8.71 |
| 8 | Италия - Рим | 6 083 | 730 000 | 2 600 | 4.27 |
| 9 | Швейцария - Цюрих | 5 934 | 712 020 | 3480 | 5.87 |
| 10 | Ирландия - Дублин | 5 117 | 614 000 | 2 160 | 4.22 |
| 11 | Норвегия - Осло | 5 000 | 600 000 | 2 000 | 4.00 |
| 12 | Швейцария - Женева | 4 417 | 530 000 | 1 845 | 4.18 |
| 13 | Испания - Мадрид | 4 000 | 480 000 | 1 260 | 3.15 |
| 14 | Швейцария - Берн | 3 967 | 476 000 | 1 500 | 3.78 |
| 15 | Люксембург | 3 934 | 472 020 | 1 920 | 4.88 |
| 16 | Украина - Киев | 3 860 | 463 200 | 1 960 | 5.00 |
| 17 | Литва - Вильнюс | 3 792 | 455 000 | 1 530 | 4.04 |
| 18 | Дания - Копенгаген | 3 734 | 454 020 | 1 845 | 4.88 |
| 19 | Финляндия - Хельсинки | 3 333 | 400 000 | 1 665 | 5.00 |
| 20 | Германия - Мюнхен | 3 333 | 400 000 | 2 600 | 7.80 |
| 21 | Германия - Берлин | 3 167 | 380 000 | 1 400 | 4.42 |
| 22 | Швеция - Стокгольм | 3 167 | 380 000 | 1 900 | 6.00 |
| 23 | Латвия - Рига | 3 020 | 362 400 | 1 500 | 4.97 |
| 24 | Австрия - Вена | 3 000 | 360 000 | 1 320 | 4.40 |
| 25 | Германия - Франкфурт | 2 917 | 350 000 | 1 200 | 4.11 |
| 26 | Андорра - Андорра | 2 583 | 310 000 | 1 600 | 6.19 |
| 27 | Португалия - Лиссабон | 2 517 | 302 000 | 1 440 | 5.72 |
| 28 | Словения - Любляна | 2 467 | 296 000 | 1 680 | 6.81 |
| 29 | Туриця - Стамбул | 2 467 | 296 000 | 1 860 | 7.54 |
| 30 | Эстония - Таллин | 2 383 | 286 020 | 1 460 | 6.13 |
| 31 | Чехия - Прага | 2 367 | 283 980 | 1 640 | 6.93 |
| 32 | Румыния - Бухарест | 2 350 | 282 000 | 1920 | 8.17 |
| 33 | Хорватия - Загреб | 2 215 | 265 860 | - | - |
| 34 | Кипр - Лимассол | 2 167 | 260 000 | 950 | 4.38 |
| 35 | Бельгия - Брюссель | 2 150 | 258 000 | 1 620 | 7.53 |
| 36 | Мальта - Валета | 1 967 | 236 000 | 1 365 | 6.94 |
| 37 | Греция - Афины | 1 833 | 220 000 | 1 000 | 5.45 |
| 38 | Венгрия - Будапешт | 1 792 | 215 000 | 1 450 | 8.09 |
| 39 | Словакия - Братислава | 1 292 | 155 000 | 1 300 | 10.06 |
| 40 | Польша - Варшава | 1 175 | 141 000 | 1 560 | 13.28 |
| 41 | Македония - Скопье | 1 125 | 135 000 | 805 | 7.16 |
| 42 | Болгария - София | 1 042 | 125 000 | 1 100 | 10.56 |
| 43 | Молдова - Кишинев | 917 | 110 000 | 1 295 | 14.13 |
Что касается столицы Украины, то в рейтинге, составленном "Global Property Guidе", ее к сожалению, не оказалось. Определяя место Киева, информационно-аналитический отдел агентства недвижимости "Планета Оболонь" также использовал показатель стоимости жилья премиум-класса. Стоит учесть, что в европейских столицах нет жилья, подобного нашему эконом-классу, или такого уровня жилья там крайне мало.
В настоящее время, по данным АН "Планета Оболонь" и других агентств, стоимость одного квадратного метра жилья премиум-класса составляет 3860 евро, чем и обусловлено положение столицы нашей страны в рейтинге на 16 месте. Таким образом в Киеве современные квартиры высокого класса дороже, чем, к примеру, Копенгагене, Хельсинки, Мюнхене, Берлине, Стокгольме, Вене, Стамбуле, Праге и других столицах. За 120 кв.м. киевского жилья премиум-класса покупатель должен выложить в среднем 463 000 евро. А продав одну такую квартиру в Киеве можно приобрести по квартире площадью 120 кв.м. в мальтийской Валете и греческих Афинах; по одной квартире в Бухаресте и Загребе или по квартире в Братиславе, Варшаве и Скопье. А если киевский продавец приобретет за те же средства по одной квартире в Варшаве, Софии и Кишиневе, то на руках у него еще останется такая сумма денег (примерно 93 тыс. евро или 120 тыс. долл. США), которой хватит, чтобы купить приличное однокомнатное жилье бизнес-класса в родной столице.
Что касается аренды жилья средней площадью 120 кв.м., то дороже всего арендовать квартиры в Монако (6060 евро за квартиру в мес.) и Лондоне (от 4170 до 10 367 евро), а также - в Париже (5 500 евро), Амстердаме (5 500 евро), Москве (5 457 евро), Цюрихе (3 480 евро) и Мюнхене (2600 евро). Но во многих других столицах стоимость аренды таких квартир не превышает уровень 1 700 евро в месяц - в 20 столицах Европы этот показатель ниже названной суммы. В столице Кипра Лимассоле и Македонии - Скопье - он ниже 1 000 евро за квартиру в месяц.
Не менее интересны показатели доходности (окупаемости) арендованного жилья в год. Как ни парадоксально, наивысший процент окупаемости жилья оказался в той столице, где стоимость одного квадратного метра самая низкая в рейтинге, - в Кишиневе: 14,13%. Высокий уровень окупаемости наблюдается также в Варшаве (13,28%), Софии (10,56%), Братиславе (10,06%), Москве (8,71%), Париже (8,25%), Амстердаме (8,25%), Загребе (8,17%), Братиславе (8,09%), Берлине (7,80%), Таллине (7,54%), Валете (7,53%), Лондоне (7,13%), Бухаресте (6,93%). А самый низкий показатель окупаемости - в самом "дорогом" Монако - 2,43%.
Средняя стоимость аренды киевской квартиры в настоящий момент определена на уровне 1 920 евро в месяц, чем обусловлено 12-е место в рейтинге по абсолютному показателю - наряду с Люксембургом. Дешевле, чем в Киеве, можно арендовать такое же жилье, к примеру, в Женеве, Копенгагене, Хельсинки, Риге, Берне, Франкфурте, Вене, Лиссабоне и многих других городах.
| Место | Название страны и столицы | Стоимость квартиры пл. 120 кв.м. (в евро) | Стоимость аренды жилья (евро в мес.) | Уровень окупаемости (доходности) в год, % |
| 1 | Молдова - Кишинев | 110 000 | 1 295 | 14.13 |
| 2 | Польша - Варшава | 141 000 | 1 560 | 13.28 |
| 3 | Болгария - София | 125 000 | 1 100 | 10.56 |
| 4 | Словакия - Братислава | 155 000 | 1 300 | 10.06 |
| 5 | Россия - Москва | 751 920 | 5 457 | 8.71 |
| 6 | Франция - Париж | 800 000 | 5 500 | 8.25 |
| 7 | Нидерланды - Амстердам | 800 000 | 5 500 | 8.25 |
| 8 | Румыния - Бухарест | 282 000 | 1 920 | 8.17 |
| 9 | Венгрия - Будапешт | 215 000 | 1 450 | 8.09 |
| 10 | Германия - Мюнхен | 400 000 | 2 600 | 7.80 |
| 11 | Турция - Стамбул | 296 000 | 1 860 | 7.54 |
| 12 | Бельгия - Брюссель | 258 000 | 1 620 | 7.53 |
| 13 | Македония - Скопье | 135 000 | 805 | 7.16 |
| 14 | Великая Британия - Лондон (центр) | 1 742 565 | 10367 | 7.13 |
| 15 | Мальта - Валета | 236 000 | 1 365 | 6.94 |
| 16 | Чехия - Прага | 283 980 | 1 640 | 6.93 |
| 17 | Словения - Любляна | 296 000 | 1 680 | 6.81 |
| 18 | Андорра - Андорра | 310 000 | 1 600 | 6.19 |
| 19 | Швеция - Стокгольм | 380 000 | 1 900 | 6.00 |
| 20 | Эстония - Таллин | 286 000 | 1460 | 6.13 |
| 21 | Великая Британия - районы Лондона | 863 880 | 4 170 | 5.79 |
| 22 | Швейцария - Цюрих | 712 020 | 3 480 | 5.87 |
| 23 | Португалия - Лиссабон | 302 000 | 1440 | 5.72 |
| 24 | Греция - Афины | 220 000 | 1 000 | 5.45 |
| 25 | Финляндия - Хельсинки | 400 000 | 1 665 | 5.00 |
| 26 | Украина - Киев | 463 200 | 1 920 | 5.00 |
| 27 | Латвия - Рига | 362 400 | 1 500 | 4.97 |
| 28 | Дания - Копенгаген | 454 020 | 1 845 | 4.88 |
| 29 | Люксембург | 472 020 | 1 920 | 4.88 |
| 30 | Австрия - Вена | 360 000 | 1 320 | 4.40 |
| 31 | Германия - Берлин | 380 000 | 1 400 | 4.42 |
| 32 | Кипр - Лимассол | 260 000 | 950 | 4.38 |
| 33 | Италия - Рим | 730 000 | 2 600 | 4.27 |
| 34 | Ирландия - Дублин | 614 000 | 2 160 | 4.22 |
| 35 | Швейцария - Женева | 530 000 | 1 845 | 4.18 |
| 36 | Германия - Франкфурт | 350 000 | 1 200 | 4.11 |
| 37 | Литва - Вильнюс | 455 000 | 1 530 | 4.04 |
| 38 | Норвегия - Осло | 600 000 | 2 000 | 4.00 |
| 39 | Швейцария - Берн | 476 000 | 1 500 | 3.78 |
| 40 | Лихтенштейн - Вадуз | 760 000 | 2 085 | 3.29 |
| 41 | Испания - Мадрид | 480 000 | 1 260 | 3.15 |
| 42 | Монако - Монако | 2 988 000 | 6 060 | 2.43 |
| 43 | Хорватия - Загреб | 265 860 | - | - |
По показателю окупаемости арендованного жилья украинская столица оказалась на 26 месте (5% окупаемости в год). На практике приобретение такого жилья в Киеве для многих желающих стало недоступно. Но с учетом тех случаев, когда для кого-то стало реальным его арендовать, есть основания утверждать, что в Киеве немало таких рабочих мест, которые позволяют людям оплачивать аренду жилья столь высокой стоимости.
Одновременно можно говорить и о скрытости реальных доходов многих киевлян. Если учесть, что официальный уровень средней заработной платы по Киеву не превышает 300 долл. в месяц, то на аренду даже однокомнатного жилья эконом-класса и на свое существование этой зарплаты хватать никак не может. Иными словами, практически все, кто арендует одно- двух- и трехкомнатное жилье в домах разного класса, имеют гораздо более высокую зарплату, чем декларируют.
Правда, авторы рейтинга "Global Property Guidе", обращая внимание на более высокий уровень доходности в столицах стран Восточной Европы с развивающейся экономикой справедливо объясняют такой факт высокой степенью политической и экономической рисковости вложений в недвижимость в этих странах. Именно поэтому многим жителям представляется гораздо более надежным арендовать жилье, а не приобретать его.
Во многих крупных столицах уровень платы за аренду действительно может быть ниже, чем в менее развитых. И это объяснимо. В ряде восточноевропейских государств в сегменте аренды наблюдается существенный дисбаланс между спросом и предложением, что способствует росту цен. В то же время на европейском развитом рынке в этом сегменте предложений гораздо больше, кроме того, доступнее ипотечное кредитование (ставки по кредитам 4-5% годовых на 25-30 лет), высокий уровень доходов населения. У граждан больше шансов приобрести жилье, а потому и стоимость аренды здесь более умеренна, чем в развивающихся странах.
Тем не менее в высокоразвитых странах стал привычным и высокий процент граждан, проживающих в арендованном жилье всю жизнь. А арендодателями для них выступает большое количество соотечественников-рантье, десятки, даже сотни лет "потомственно" сдающих в наем дома и квартиры.
Как правило, уровень стоимости жилья - пропорциональный показатель экономического состояния страны. Но в оценке показателей отдельных стран наверняка следует учитывать субъективные факторы, повлиявшие на рост стоимости жилья. Особенно в тех случаях, когда налицо - неадекватность по отношению к экономическому уровню государства. Скажем, вряд ли справедливо было бы утверждать, что экономический потенциал Украины выше, чем Дании, Германии, Греции, Турции, Финляндии и ряда других стран - только потому, что Киев опережает их столицы по стоимости жилья отдельного класса. Или Москвы - по отношению к Риму, Женеве, Хельсинки, Стокгольму, Мюнхену, Стамбулу, а также столицы Латвии - по сравнению со столицами Австрии, Турции, Греции и т.д.
Стабильность экономик многих развитых стран, высокий уровень обеспечения жильем населения и объемов строительства весьма положительно сказывается на рынке жилой недвижимости, и значительный рост цен в их столицах не наблюдается.
Причины столь странного перекоса в стоимости жилья - в самой разности европейских стран. Если в Украине (и не только в ней) практически не работает фондовый рынок, нет альтернативных способов вложения средств, а такая категория, как рантье, только формируется, то сам по себе показатель высокой стоимости жилья в столице не позволяет сравнивать нас с другими странами, чьи показатели оказались ниже украинских.
Ассоциация специалистов по недвижимости Украины
|
