17.12.2003

ЗЕРКАЛО НЕДЕЛИ
№ 48 (473) 13 декабря 2003 г.

Квартира для работы, домик для души

ЧАСТНЫЙ КАПИТАЛ АКТИВИЗИРОВАЛ ПОИСКИ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ

Пока денежные иммигранты из провинции все еще участвуют в родео под названием "бум на рынке столичных квартир", киевляне уже ищут приложение своим сбережениям в низкоэтажном жилье. Потянуло поближе к природе - охота жить в зеленых зонах столицы или ее пригороде. Собственники киевских апартаментов дружно (хотя и не сговариваясь) загорелись желанием обзавестись частным домиком, чтобы если не на совсем, то хотя бы на теплое время года расстаться с городской суетой, шумом и загазованностью... Они готовы платить за это собственным временем и деньгами. Риэлторы в связи с этим прогнозируют уже со следующего года резкое увеличение продаж именно в этом сегменте жилой недвижимости. Того и гляди, деньги с перегретого квартирного рынка переметнутся на "зеленые пастбища", островки которого расположены в рекреационных зонах Киева или в его пригороде. Кстати, такая тенденция не лишена и экономического смысла. Какой толк, например, платить 30 тыс. долл. строителям (да еще на два года вперед) за необустроенную однокомнатную квартиру в спальном районе, если за эти же деньги можно построить собственный дом, расположенный не намного дальше от центра города?..

Пошла вторая волна

Естественно, речь идет не о дачах, а о полноценном жилье со всем комплексом удобств, к которым так привыкли киевляне. Фактически имеем дело со второй волной развития загородной недвижимости. Кстати, первая потерпела фиаско. До сих пор при подъезде к областным центрам можно увидеть городки недостроенных коттеджей. Судьба их плачевна - специалисты уверены, что они попросту будут снесены. Долгострой легче перестроить, чем доводить до ума. Зато ошибки прежних застройщиков, возводящих дома-монстры площадью 500-1000 кв. м, сиротливо теснящиеся на крохотных земельных участках, наверняка уже не будут повторены. Тем более что нынешним заказчиком жилья выступает украинец со средним уровнем достатка. У него, в отличие от "новых русских", денежный ресурс ограничен, да и задачи совсем другие.

На сегодняшний день наиболее перспективными считаются проекты, рассчитанные на добротный дом площадью до 200 кв. м. Без бильярдной, спортзала, бассейна и прочих излишеств. Правда, с точки зрения специалистов по продаже, желательно, чтобы этот домик находился на территории благоустроенного загородного городка, где все эти и прочие излишества присутствовали. При этом размер индивидуального участка составляет минимум 12-15 соток. Само собой райский городок располагается в экологически чистом месте поблизости к транспортной артерии, соединяющей со столицей.

Что нам стоит дом построить...

Благо со стройматериалами проблем нет. Их предлагают на любой вкус и достаток. Хватило бы только денег. Хочешь - отоваривайся на складе или магазине, на рынке или прямо на окружной дороге, где дальнобойщики приторговывают прямо со своих автомашин. Только место укажи, тут же завезут.

Есть и квалифицированная рабочая сила. Чаще всего это бригады из Западной Украины. Строят дешево, качественно и быстро. Трудно не заметить, что на рынке присутствуют и фирмы-застройщики. Эти выполняют более масштабные проекты. Их не сложно найти - своей рекламой они заполнили газеты, а теперь уже осваивают даже центральные каналы телевидения.

...если есть земля

Даже в условиях, когда большинство киевлян еще только присматриваются к новому рынку, цены на землю, пригодную для строительства жилья, уже растут. В Киеве и пригороде на земли, которые давно считаются рекреационными зонами: Осокорки, Нижние и Русановские сады, Зазимье, Петровцы, Лесники, - цены уже приближаются к 1000 долл. за сотку. А желающих "пустить корни" в престижной Конче-Заспе уже не пугает и 3-5 тыс. "зеленых" за сотку. Так разве может таких солидных покупателей отпугнуть от переселения в зеленую зону увеличение расходов на содержание частного дома по сравнению с жэковской квартирой?

Однако, похоже, это только "цветочки". В ближайший год тенденция роста цен на землю продолжится. По мнению риэлторов, она еще далека до своего пика. При том, что цены уже выросли практически в два раза. От быстрого роста их пока сдерживает неразвитость рынка, отсутствие критической массы свободных денег и профессиональных спекулянтов. Последние все еще выжимают соки из квартирного рынка. Но "работы" им там осталось немного.

Даже имея деньги, не так просто сделать необходимое приобретение в черте города. Ведь продавцы зачастую выставляют на продажу "заплаты" по шесть соток. (Это эхо советских времен.) А далеко не всегда удается присоединить к продающемуся участку соседние, чтобы выйти на приемлемую площадь.

В пригороде ситуация лучше. Наибольшим спросом пользуются участки в 30 километровой зоне. Землю предоставляют сельсоветы сначала под застройку, потом полученный участок можно приватизировать. Но не всегда она соседствует с необходимой коммунальной и транспортной инфраструктурой. Кроме того, не следует питать иллюзий в отношении дармового участка (если вы, конечно, не обременены властными полномочиями) - сельсоветы уже научились предоставлять землю на условиях ее оплаты и пользуются этим все чаще.

Существуют и более изощренные схемы добычи земли. Ведь ухитряются же (невзирая на мораторий) покупать участки даже в курортных регионах Украины. Причем размеры этих участков уже измеряются гектарами. Даже если слово "покупка" в таких операциях с землей и не фигурирует, суть остается та же. Причем возможности для махинаций со временем только растут. Например, дает же закон об ипотеке право банкам выдавать кредиты под залог земли, в том числе сельскохозяйственного назначения. В чьей, скажите, собственности, к примеру, окажется эта земля, если получатель кредита не возвратит деньги? То-то же. Как говорится: дешево и сурово... Так не честнее ли было бы отменить лукавый мораторий, устанавливающий на рынке земли двойные стандарты и лишающий государственную казну денег, которые уже платят застройщики. Те, кто устал дышать асфальтом и бетоном. Они мечтают о собственной зеленой лужайке...

Блиц-интервью с риэлтором

Александр БОНДАРЕНКО,
Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины

- Тысяча за сотку на Русановских садах, Осокорках и Нижних садах - это нормальная цена. Лесники - 500-600 долл., тоже уже нормально. Хотя года два назад было только 200-300 долл. В Конче-Заспе 3,5-4,5 тыс. долл. за сотку уже никого не останавливают. Более того, если квартиры подешевеют, то земля еще подорожает.

- Стремление жить за городом присуще всей Европе и Америке. То же самое можно сказать и о России, где за последние 2-2,5 года под городами-миллионниками появились спальные городки. Квартира в столице - это так, на всякий пожарный случай. Не успел - остался заночевать. В доме, где живет твоя семья, где растет травка, ты действительно отдыхаешь, а не задыхаешься от столичной загазованности.

- Сейчас несколько меняется психология заказчиков, соответственно, застройщики меняют стратегию развития этого сегмента недвижимости. Сказывается и национальная специфика: большинство украинцев предпочитают купить землю, а потом строиться самостоятельно. (Здесь я вижу отрицательную тенденцию - экономически выгоднее строить целый поселок.) Поэтому сейчас многие клиенты риэлторских агентств покупают землю впрок, даже если у них нет денег на строительство дома. Причем шесть соток уже практически никого не интересуют.

Кроме того, у нас эта тенденция и стремление жить за городом не поддерживается развитием транспортных сетей. Действительно, жить за городом более комфортно и престижно. С точки зрения здоровья -лучше. Мы постепенно воспринимаем это. Но мы еще не достаточно богаты. Поэтому и получается: "Я спочатку придбаю земельку, а потім, коли зароблю грошей, почну будувати".

- Получить кредит под покупку или строительство загородного дома практически невозможно. Правда, вот-вот начнет действовать закон об ипотеке. Да и ряд банков уже готовят программу ипотечного кредитования под такую застройку. В общем, есть шанс, что появится дополнительный стимул для строительства.

Сергей СЛЕДЗЬ