21.11.2003

Обзор рынка коттеджного строительства и земельных участков Киева и Киевской области

В настоящее время часто перед людьми возникает вопрос, что купить: элитную квартиру или дом. Эти объекты сейчас находятся примерно в одной ценовой категории. Тенденция последних нескольких лет показывает, что все больше людей останавливают свой выбор именно на доме в городе или недалеко за ним.

Строительство современных коттеджей в Киеве началось не так давно - около 10 лет назад. Сначала это были пробные, часто неудачные попытки. Одной из характерных ошибок того времени была тенденция к строительству гигантских домов на относительно небольших земельных участках, например, дом площадью 1000 и более кв.м. располагали на 12-14 сотках. Многие из них в течение длительного времени оставались недостроенными. Такие дома в большом количестве можно было видеть, например, в районе Петропавловской Борщаговки. Однако в 2001 году произошел резкий скачок цен на землю, что повлекло за собой активную скупку таких недостроенных домов. К настоящему времени на Петропавловской Борщаговке выкуплены все подобные дома, что обусловлено их хорошим месторасположением (практически в черте города) и хорошо развитой инфраструктурой. Как правило, новые хозяева при невозможности реконструкции сносят такие дома, строя новые коттеджи, соответствующие таким современным требованиям: площадь дома не должна превышать 300 кв.м.; должно быть не менее 3-х спален и 2-3-х санузлов; кухня-столовая располагается в два света - потолки имеют высоту в два раза большую по сравнению с жилыми комнатами. Большинство домов имеют каминные залы, бильярдные, сауны, бассейны и расположены на участке площадью 12-16 соток.

В Киеве из районов, в которых уже есть коттеджные застройки, можно выделить:

Печерск - Царское село, район Ботанического сада, улица Зверинецкая, Тимирязевская, Мичурина. Район отличается самыми высокими ценами на земельные участки и очень развитой инфраструктурой. Здесь практически не осталось старых домов, вежде уже построены современные коттеджи.

Нивки - районы улиц Щербакова, Эстонской, Баумана. Цены очень высокие, почти все участки проданы. Большим плюсом данного района является удобная форма участков, наличие централизованной канализации и хороших коммуникаций.

Голосеево, район улицы Добрый путь, Совки, Батыева гора, Ширма. В этих районах есть нюансы, связанные с рельефностью местности. Отношение новой застройки к старой составляет около 50%. Перспективным для строительства коттеджей является район Лысой горы со стороны проспекта Науки. За последние годы район Корчеватого (Мышеловка и Китаево) имеет популярность в плане частных застроек, не смотря на сформировавшийся у киевлян стереотип о криминальности этой местности.

Район площади Шевченко. Этот район в настоящее время активное развивается, там быстрыми темпами идет массовое строительство домов.

Куреневка. Район ценится в меньшей степени из-за близко расположенной железной дороги, а также из-за проживания в этом районе социально-неблагополучных слоев населения - цыганских общин и малообеспеченных людей.

Дачные участки на территории Киева: Берковцы, Оболонь, Русановские Нижние сады, Осокорки. Цены на землю здесь также имеют тенденцию к повышению, несмотря на существенные недостатки, такие как: небольшие участки площадью в 6 соток, плохо развитая инфраструктура, сезонные отключения электроэнергии. Отдельное место занимает прибрежная зона Осокорков, где почти все земельные участки скуплены, и на них уже стоят шикарные коттеджи, под строительство которых было выкуплено несколько дачных участков.

На сегодняшний день купить земельный участок в Киеве практически невозможно. Выходом из этой ситуации является покупка старых частных домов ради земельного участка, с последующим сносом и строительством на их месте современного коттеджа.

Цена коттеджа определяется следующими факторами: место расположения, рельефность и площадь участка, наличие коммуникаций, качество отделочных работ, а также хорошее соседство. В последнее время все больше внимания покупатели уделяют дизайну домов. Этот критерий на данный момент можно рассматривать, как один из основных. Что касается места расположения, то здесь интересно отметить разницу в требованиях к участку у украинских покупателей и граждан иностранных государств, где рынок частных домов хорошо развит уже достаточно давно. В отличие от отечественного покупателя, иностранцы отдают большее предпочтение участкам, расположенным в тупиковых местах, там, где нет движения транзитного транспорта.

В пригороде, также как и Киеве, имеются уже застроенные, а также развивающиеся и перспективные районы коттеджного строительства. Первые коттеджные городки появились в Петропавловской и Софиевской Борщаговках и в Конче-Заспе (Золотые ворота).

Характер формирования коттеджной застройки был ориентирован на территорию вдоль крупнейших магистралей, поэтому мы будем называть районы загородной застройки направлениями. Одним из самых развитых и популярных остается направление старой обуховской трассы, там цены на земельные участки самые высокие и в некоторых местах доходят до 8 тысяч долларов за сотку. Однако, по нашему мнению, участки в Конче-Заспе будут продаваться все меньше и меньше, в связи с тем, что уже почти все раскуплены. Ситуация может измениться, если администрация области будет выделять для продажи участки в лесу, расположены по правую сторону (если ехать из Киева) от трассы. Все большую долю в объеме продаж будут занимать участки, расположенные в направлении Ирпеня, Вышгорода, Лютежа. Это связано с тем, что уже сегодня стереотипа чернобыльской зоны практически нет, покупатели все больше внимания обращают на красоту природного ландшафта местности, наличие лесной зоны, близость реки Днепр (по Вышгородскому направлению). Наиболее перспективным районом для застройки мы считаем Вишенки - левый берег Днепра, вниз по течению от Киева, вдоль реки. Это связано с тем, что к настоящему времени на правом берегу уже раскуплены практически все участки, подходящие под строительство домов. При строительстве коттеджей в районе Вишенок будут учтены ошибки, допущенные при застройке правого берега, а именно: будет разработана грамотная концепция застройки, правильно распланированы участки, подведена инфраструктура и хорошая дорога. За последние два года цены за сотку земли в этом направлении выросли в 7-8 раз, и по прогнозам специалистов, будут расти дальше с той же стремительностью. Резкий рост цен будет также заметен в Житомирском и Одесском направлениях. В первую очередь это связано с наличием хорошей трассы, а значит возможностью быстро и без проблем добраться до центра Киева. К менее перспективным районам можно отнести Бориспольское и Броварское направления, что связано с бедностью природного окружения и однообразием равнинного рельефа; также не очень привлекательным для строительства коттеджей остаются такие районы Десны как Зазимье, Пуховка, Рожны, - берег Десны отталкивает быстрым течением, весенними разливами, минимумом леса, необходимостью проезда через сельскую местность. Отдельное место занимают участки, расположенные в Киево-Святошинском районе, который примечателен тем, что граничит с Киевом в Софиевской и Петропавловской Борщаговках. Основным преимуществом этого района является его близость к Киеву, поэтому цены на землю здесь достаточно высоки - 2-3 тыс. долларов США за сотку.

Себестоимость строительства коттеджей составляет от 250 до 400 долларов за квадратный метр (без стоимости земли) в зависимости от уровня отделки и рельефности участка. Цену продажи нельзя спрогнозировать в общем случае, - она зависит от очень многих факторов. Так, например, цена квадратного метра в 1000-метровом доме может быть выше цены в доме на 200 кв.м и наоборот. В настоящее время около 80% застройщиков - это частные лица, строящие для себя. Сейчас только начинается процесс рассмотрения строительства домов в качестве объектов инвестиционного вложения. Процент домов, строящихся для продажи или сдачи в аренду, постепенно увеличивается. Как правило, окупаемость в этом бизнесе колеблется от 30 до 100 % прибыли на вложенные средства, но также имеют место случаи, когда себестоимость земельного участка и строительство оказывается большей, чем рыночная цена построенного дома. Многие инвесторы рассматривают сам земельный участок как отличный объект для инвестиционных вложений. Дома на длительный срок снимают в основном иностранцы, украинцы же снимают их только на летний период и на Новый год. Аренда дома находится в пределах 1000-1200 долларов США за месяц. За городом строить дома для последующей сдачи в аренду как правило не выгодно, а в городе в хорошем месте сдача дома в аренду окупает вложенные средства за 4-5 лет. Сильное оживление на рынке домов ожидается после вступления в силу закона "Про ипотеку". Ставки на кредиты, скорее всего, снизятся, а значит, все больше людей будут брать кредит на покупку дома.

Сейчас проблемой является непрофессионализм большинства агентств в области операций с земельными участками и домами. Такие операции гораздо сложнее, чем, например, операции с квартирами, отсюда возникновение спорных ситуаций на право собственности, разрывание договоров купли-продажи и т.п. Большинство клиентов совершено не ориентируются в нормативно-правовой базе, регулирующей операции с такой недвижимостью, поэтому нашим специалистам приходится много объяснять, обращать внимание клиента на скользкие моменты. Мы сталкиваемся с очень многими нарушениями, особенно в договорах, оформленных до 2000-го года: неправильно оформленные правоустанавливающие документы, неузаконенные реконструкции, ненадлежащим образом оформлен земельный участок... В таких ситуациях очень много работы для юристов, некоторые нарушения исправить вообще нельзя. Эти подводные камни не всегда видны, часто приходится "закапываться" очень глубоко. Бывают ситуации, когда некоторые моменты невозможно даже проверить. Отличие рынка домов в Киеве от рынка квартир состоит в том, что последний хорошо развит уже давно, и, следовательно, все спорные моменты уже хорошо отработаны законодательно. Иногда приходится сталкиваться с домами, правоустанавливающие документы на которые датированы 1950-ми годами. Такой дом, как правило, несколько раз переходит по наследству, дарится, перепродается, и задача отследить корректность всех операций является довольно сложной и под силу лишь агентствам, профессионально занимающимся именно этим сегментом рынка. На некоторые частные дома вообще нет правоустанавливающих документов (например, пропали в годы ВОВ), такой дом находится в собственности владельца на основании решения суда.

Мы видим положительные перспективы развития рынка домов в Киеве и за его пределами, т.к. спросом на этот вид жилья постоянно растет.

В качестве приложения к статье приведена сравнительная таблица цен на земельные участки в пригороде Киева с отражением динамики изменения цен по районам и направлениям.

Таблица цен на земельные участки
в пригороде Киева за 2001-2003 гг.

Цены приведены в у.е. за сотку.

Андрей Гончаров,
Директор АН "РЕД",
Член Ассоциации специалистов по недвижимости Украины