08.06.2003

Газета "Строительство & реконструкция"
№ 6 (82), июнь, 2003 г.

Инвестиционная привлекательность

Бизнес-планирование девелоперских проектов в Украине

Современный рынок недвижимости Украины привлекает внимание не только потенциальных покупателей, приобретающих объекты недвижимости для удовлетворения личных потребностей и развития бизнеса, но и заинтересованных инвесторов из других отраслей, стремящихся диверсифицировать риски и открыть для себя новые привлекательные сферы вложения капитала.

Первую категорию инвесторов мы условно назовем "пассивными", а вторую - "активными" участниками рынка недвижимости.

"Пассивные" участники рассматривают объекты недвижимости как привлекательный товар, приобретение которого позволяет не только решить проблему "крыши" для себя и своего дела, а также повысить личный и профессиональный статус, но и служит надежной гарантией сохранения капитала. "Активных" участников, напротив, привлекает сам процесс, они не рассматривают недвижимость как нечто "стационарное, прочно связанное с землей и неизменное во времени". Для них рынок недвижимости - динамичный высокодоходный инструмент приумножения капитала.

Повышенный интерес к инвестициям в недвижимость в условиях рыночной экономики привел к возникновению и активному развитию девелопмента - профессиональной деятельности по реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости. В развитой рыночной экономике, характеризующейся высоким уровнем конкуренции, успешность проекта почти полностью зависит от профессионализма девелопера. Учитывая высокую капиталоемкость инвестиционных проектов в сфере недвижимости и сопровождающий их риск возврата инвестиций, на Западе услуги профессиональных девелоперов востребованы. Более того, зачастую на начальной стадии реализации проекта инвестор принимает решение о вхождении в проект благодаря безупречной профессиональной репутации девелопера, его реализующего.

Реалии современного рынка недвижимости Украины существенно отличаются от условий рынков недвижимости развитых стран. Однако в глазах отечественных и иностранных инвесторов, выполняющих роль "активных" его участников, данное обстоятельство является скорее достоинством, чем недостатком. Ведь на развивающихся рынках норма прибыли на вложенный капитал существенно выше, чем на развитых. Естественно, в Украине значительно выше и риски, сопровождающие любой девелоперский проект, однако при грамотном подходе вполне реальна их минимизация.

В настоящее время в Украине достаточно "активных" участников, желающих инвестировать проекты в сфере недвижимости. В то же время представители риэлторских, консалтинговых и инвестиционных компаний предлагают потенциальным инвесторам большое количество девелоперских проектов. Однако профессионально разработанных и инвестиционно привлекательных проектов на отечественном рынке недвижимости очень мало, так как подавляющее большинство подобных предложений являются не проектами, а идеями, требующими серьезной проработки. Для того чтобы даже, на первый взгляд, гениальная идея стала проектом, она должна быть проанализирована с точки зрения ее инвестиционной привлекательности. Кроме того, необходимо провести целый ряд подготовительных мероприятий, дабы вышеупомянутая гениальная идея стала для инвесторов привлекательным проектом.

1) низкая степень проработки презентуемого проекта не позволяет инвестору составить объективное мнение о его инвестиционной привлекательности;

2) использование в качестве исходных данных недостоверной информации приводит к грубым искажениям в расчетах финансовых показателей. Выявление подобных фактов в результате независимого анализа приводит к дискредитации любого, даже потенциально интересного, проекта в глазах инвестора.

Основными факторами, характеризующими привлекательность любого инвестиционного проекта, выступают доходность и уровень риска. Не являются исключением и девелоперские проекты. В то же время отличительная черта проектов в сфере недвижимости - сложности с проведением быстрого и объективного анализа их инвестиционной привлекательности. Для того чтобы провести расчет потенциальной доходности девелоперского проекта, необходимо предварительно проделать огромную работу по сбору исходных данных (в частности, стоимости проектных и строительно-монтажных работ, согласований и разрешений, технических условий и т. д.). При этом подавляющее большинство необходимых для расчета цифр объективно появляется только в процессе разработки проекта. Например, точная стоимость необходимых строительно-монтажных работ может быть получена только после получения технических условий, а также разработки и согласования рабочего проекта. На практике, на проведение вышеуказанных работ уходит от 6 месяцев до полутора лет.

Таким образом, получается своеобразный замкнутый круг. Достоверная информация для принятия решения об участии в проекте нужна инвестору "сегодня и сейчас", но получить ее можно в лучшем случае через несколько месяцев, затратив при этом немало средств. В частности, в общей величине инвестиций в проект затраты на предпроектные, подготовительные, проектные работы, различного рода согласования и разрешения составляют в среднем 15-20%, что в денежном выражении составляет десятки и сотни тысяч "условных единиц". В данной ситуации становится вполне понятной осторожность инвесторов, которые стремятся минимизировать свои риски, и предпочитают "входить" в девелоперские проекты на стадии их активной реализации, чаще всего уже на этапе строительства. Вот тут-то и замыкается круг, так как до стадии активной реализации проект кто-то должен довести, вложив вышеупомянутые 15-20%. В то же время ввиду относительной молодости у подавляющего большинства отечественных риэлторских, консалтинговых и инвестиционных компаний, выступающих основными генераторами девелоперских проектов, таких средств в настоящее время просто нет. К сожалению, банки также с большой осторожностью подходят к инвестированию девелоперских проектов, закладывая повышенный риск в стоимость денег и выдвигая практически "неподъемные" требования к залогу, что делает даже самый интересный проект нерентабельным.

Столкнувшись с подобными проблемами в своей практической деятельности, наша группа компаний разработала собственный алгоритм анализа инвестиционной привлекательности девелоперских проектов, который позволяет проводить предварительную оценку проекта за максимально короткий период времени. В частности, в зависимости от сложности проекта на его экспресс-анализ уходит от 30 минут до 2-3 дней. Теперь немного подробнее.

Анализ инвестиционной привлекательности девелоперских проектов в нашей группе компаний включает 2 этапа: экспресс-анализ и углубленный анализ.

Главной целью первого этапа, т. е. экспресс-анализа является "отсев" непривлекательных проектов. На данном этапе строится и анализируется условная модель, будущего объекта. При этом с целью минимизации временных и денежных затрат анализ проводится на основании базовых исходных данных, которые при необходимости корректируются с учетом специфики будущего объекта. Необходимые исходные данные выбираются из соответствующих разделов специально разработанной корпоративной базы затрат и доходов по девелоперским проектам. Данная база постоянно обновляется и пополняется на основе реальных проектов. В особых случаях проводится специальный экспресс-маркетинг рынка по анализируемому типу объектов.

При существовании различных сценариев реализации девелоперского проекта экспресс-анализ проводится в нескольких вариантах (например, жилая и коммерческая недвижимость, аренда и продажа и т. д.). Результатом экспресс-анализа являются показатели доходности по нескольким вариантам реализации проекта. Полученные показатели сравниваются с утвержденными корпоративными стандартами приемлемой доходности. По результатам, непривлекательные проекты снимаются с рассмотрения, а потенциально привлекательные - подвергаются углубленному анализу.

Показатели доходности, полученные по итогам углубленного анализа снова сравниваются с утвержденными корпоративными стандартами приемлемой рентабельности. По результатам, работа над непривлекательными проектами прекращается, а перспективные проекты анализируются с целью выбора наиболее рентабельного варианта их реализации в рамках разработки коммерческой концепции проекта. И, наконец, на основании утвержденной коммерческой концепции разрабатывается подробный бизнес-план девелоперского проекта.

В последнее время в Украине разработка коммерческой концепции все чаще становится обязательным этапом при реализации девелоперских проектов. И это не просто дань моде, пришедшей с Запада, а объективная необходимость, обусловленная стремлением инвесторов минимизировать свои риски. В процессе разработки коммерческой концепции инвестор имеет возможность максимально повысить доходность проекта, а по результатам исследований видит объективную картину инвестиционной привлекательности проекта, основанную на анализе рынка. Кроме того, он получает массив исходных данных, необходимых для написания бизнес-плана проекта.

Как показывает практика, недальновидно экономить время и деньги, отказываясь от разработки коммерческой концепции, ведь именно в процессе данной работы всплывают большинство "подводных камней" девелоперских проектов. Если на этапе анализа инвестиционной привлекательности главной задачей было "отделить зерна от плевел" и выбрать наиболее интересные проекты, то на этапе разработки коммерческой концепции и бизнес-плана основной целью является максимальное повышение инвестиционной привлекательности проекта.

1) конструктивные решения. Прежде всего, оптимизация соотношения общей и полезной площади объекта, а также проектирование "под конкретного клиента";

2) строительные решения. В частности, оптимизация этажности объекта и используемых строительных материалов и технологий;

3) финансовый менеджмент. Привлечение "дешевых денег" и грамотное финансовое планирование проекта, в том числе оптимизация налогообложения;

4) план маркетинга. Эффективное продвижение проекта и оптимизация сроков его реализации.

Профессиональный подход к разработке коммерческой концепций и бизнес-плана девелоперского проекта позволяет полностью реализовать все вышеперечисленные резервы повышения как качественных характеристик будущего объекта недвижимости, так и доходности девелоперского проекта. Как показывает практика, только оптимизация конструктивных и строительных решений в уже существующих проектах увеличивает показатели доходности проекта минимум на 25-30%. Учитывая капиталоемкость большинства девелоперских проектов, речь идет о сотнях тысяч и даже миллионах условных единиц, а это цифры, за которые стоит побороться.

Именно поэтому наша группа компаний уделяет большое внимание предпроектным исследованиям и использует вышеописанную четырехступенчатую систему анализа инвестиционной привлекательности и бизнес-планирования девелоперских проектов. Еще раз назову этапы этого процесса: 1) экспресс-анализ; 2) углубленный анализ; 3) разработка коммерческой концепции; 4) разработка бизнес-плана.

Данная система на практике подтвердила свою жизнеспособность, так как она не только существенно облегчает работу с инвесторами, проектировщиками и строителями, но и способствует созданию качественного продукта - высоколиквидных объектов недвижимости, востребованных рынком.

К сожалению, в настоящее время большинство отечественных инвесторов, выходящих на рынок недвижимости, пытаются сэкономить на профессиональной разработке и продвижении девелоперских проектов, т. е. на услугах девелоперов. Или же обращаются к ним за помощью, когда эффект от вмешательства профессионалов минимальный или же вообще уже поздно что-либо менять. Да, услуги девелоперов стоят недешево, но "скупой платит дважды", ведь профессиональный подход к инвестированию в недвижимость позволяет качественно повысить доходность девелоперских проектов и минимизировать риски при их реализации. Финансовый результат, получаемый благодаря привлечению профессиональных консультантов в несколько (а иногда даже десятки) раз превышает затраты на оплату их услуг. Не стоит сбрасывать со счетов и нематериальную составляющую девелоперских проектов: недвижимость строится на века и сегодняшним ее создателям стоит задумываться о том, чтобы будущие поколения смогли гордиться их творениями.

Валентина Ёлкина
директор по инвестициям
ГК "Велтон.Строй.Инвест", к.э.н.

Источник:
Газета "Строительство & реконструкция" № 6 (82), июнь, 2003 г., стр.35