18.10.2004

Экономические известия
18 октября 2004, № 67 (67)

«Этот налог вреден»

"Главный" украинский риэлтор Александр Бондаренко
считает, что введение с 1 января 2005 года
налога на операции с недвижимостью загонит рынок в тень

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Александр Бондаренко утверждает, что налог с продажи недвижимости вызовет криминализацию рынка, что в Киеве катастрофически не хватает складских помещений, а арендные ставки на торговые площадки запредельно высоки. Есть и хорошие новости: пригороды Киева в ближайшем времени будут активно застраиваться домами и коттеджами.

- Как повлияет на рынок вступление в силу с 1 января 2005 года ст. 11 Закона "О налоге с доходов физических лиц" (см. "Экономические известия" №57), когда при операциях с недвижимостью с владельца будет взиматься налог от 1% до 13% ее стоимости?

- Считаю, что этот налог вреден. Транзакционные расходы (госпошлина, плата нотариусу за регистрацию сделки) на операции с недвижимостью в Украине и так одни из самых высоких в мире - 4,3% цены собственности. В США, к примеру, они составляют 0,5%, в России - 0,8%. А у нас еще будет 13% налога. Это в первую очередь приведет к тенизации рынка, к его криминализации.

Кроме того, этот налог с социальной точки зрения несправедлив. Если вы получаете в наследство квартиру, то должны отдать государству достаточно большие суммы в качестве налога (около $300-400). А много ли у нас людей, способных столько заплатить?

Мы с Александром Рубановым (президентом Союза специалистов по недвижимости Киева. - Авт.), наверное, еще раз обратимся с письмом к руководителям налоговых органов. В прошлом году мы написали такое письмо, и налоговики наложили мораторий на введение статьи о налоге на операции с недвижимостью на один год.

Этот налог не стоит путать с налогом на недвижимость граждан, законопроект о введении которого сейчас находится в Верховной Раде. (Речь идет о проекте закона "О налоге на недвижимость граждан", которым предусматривается взимание с владельца 0,05% стоимости имущества дороже 170 тыс. Налог предполагается ввести не позднее 1 января 2006 г. - Авт.). Налог на недвижимость может быть выгоден налогоплательщику. Но только в том случае, если средства от налога будут идти не на возвращение вкладов (ст. 6 законопроекта), а как во всем цивилизованном мире, в местные бюджеты для благоустройства улиц, ремонта теплосетей, канализаций. В этом случае вы отдали 500 грн. городу, муниципальные власти вложили их в улучшение инфраструктуры - и цена на вашу недвижимость, соответственно, вырастает, причем не на 500 грн, а на большую сумму. (Если благоустраивать будут "вашу" улицу. - Ред.)

- Что вообще происходит сегодня на рынке недвижимости?

- Если говорить, чем отличается нынешний год от предыдущего, то до конца 2003 года мы наблюдали картину безудержного роста цен на всю недвижимость. В этом году рост замедлился. Но он продолжается во всех регионах Украины. Прежде всего - в городах-миллионниках - Киеве, Донецке, Днепропетровске, Харькове, а также на Южном берегу Крыма.

На вторичном рынке Киева с августа 2003-го по август 2004 г., цены на жилье выросли на 12%. Достаточно стремительно взлетели цены в марте текущего года. С марта по апрель они упали, после чего стабилизировались, а с сентября снова наблюдается незначительный рост цен. Не более чем на 0,5% в месяц.

На первичном рынке за период с августа 2003-го по август 2004 гг. повышение было более существенным (более 20%. - Авт.). Застройщики сначала связывали его с отменой льгот по НДС, затем с подорожанием строительных материалов, в частности, металлоконструкций. Хотя если металл дорожает на 15%, то это ведет к увеличению стоимости квадратного метра всего на 0,5-0,7%. Некоторые строительные компании, несмотря даже на подорожание стройматериалов, сохраняли прежний уровень цен, уменьшая при этом свою рентабельность. Но это небольшие компании, вынужденные бороться за потребителя, а не строительные "монстры", которые могут позволить себе замедление темпов продаж из-за высоких цен на жилье.

- А что творится в "нежилом" сегменте рынка?

- Наиболее высокими темпами в период с августа 2003-го по август 2004 г. цены росли на торговую и офисную недвижимость. Сейчас в новом офисном центре класса А (см. "Экономические известия" №58) средняя стоимость квадратного метра в хорошем районе Киева - около $1700. В прошлом году максимальная цена была $1500, а средняя - $1400. Получается, что рост составил примерно 20%.

Аналогично взлетели цены на торговые площади. Естественно, рост стоимости при покупке сказывается на арендных ставках, которые у нас (в Киеве. - Ред.) сильно завышены по сравнению с западными странами. В "Глобусе" снять 1 кв. м стоит $ 120 в месяц, в универмаге "Украина" - от $70 до $120 в зависимости от этажа (первый - самый дорогой, выше - дешевле). Если вы арендуете 100 кв. м, то платите от $7000 до $ 12000 в месяц. Это как надо хорошо работать, чтобы покрыть расходы на аренду, выплатить зарплату сотрудникам, и иметь прибыль? Цены запредельные. Но, думаю, что в обозримом будущем они должны прийти в нормальное состояние. В среднем годовая арендная ставка должна составлять 10% стоимости объекта, чтобы объект окупился за 10 лет.

Даже в Берлине в престижном месте арендная ставка не превышает EUR100 за 1 кв. м, а в Киеве бывает и выше. Причем у нас еще хитрят - в арендную ставку, в отличие от Запада, не включают коммунальные платежи.

- Есть ли в Киеве дефицитные группы недвижимости?

- Чего в Киеве сейчас очень не хватает, так это складских помещений. Их не строят, потому что срок окупаемости у них выше, чем у офисных или торговых площадей (срок окупаемости торговой недвижимости в Украине сейчас составляет 3-5 лет, офисной - 5-8, складской - 8-15 лет. - Авт.). В Украине комплексов, которые оборудованы по всем законам логистики, катастрофически не хватает. Склады в основном распложены на территории бывших заводов и фабрик, помещения которых подгоняются под минимально необходимые стандарты складов.

Приведу пример: в одно из агентств недвижимости за последние полгода поступило 12 заказов на склады, а реально они смогли обслужить только один.

- Все говорят, что отечественная экономика стремительно растет. Соответственно, и торговых площадей должно вводиться много...

- Их много появляется, но это связано не только с ростом экономики, хотя он тоже влияет. Торговых площадей просто не хватает - на каждого жителя Киева, например, по европейским стандартам должно приходиться около 15-25 кв. м торговых площадей, а реально их от 2,5 до 4 кв. м. Сейчас стараются вводить дорогие торговые комплексы в центре города, а магазинов как раз не хватает в спальных районах.

Не хватает в Киеве и специализированных торговых помещений. Буквально недавно начали появляться магазины стройматериалов, но это для четырехмиллионного Киева недостаточно.

- Наблюдается ли "отток" интереса строителей жилья от центра к окраинам столицы, где дешевле земли?

- Нет, в основном строят в центре, потому что там рентабельность выше (квартиры в центре дороже.-Ред.)

- А в пригородах Киева?

- Постепенно в связи с нехваткой строительных площадок в Киеве и других крупных городах у строителей появляется интерес к городам-спутникам. Для Киева это Бровары, Вышгород, Вишневое, вплоть до Белой Церкви. Во всем мире такие города достаточно развиты. Ведь гораздо комфортнее жить в тихом, спокойном месте, где чище воздух и лучше экология, а на работу ездить в мегаполис.

Постепенно у инвестора интерес к строительству загородных домов в пригородах будет расти. При этом будет учитываться весь негативный опыт строительства в середине 90-х годов вокруг Киева коттеджных городков. Тогда строили коттеджи огромные, более 500 кв. м, а желающих жить в них было немного. Сейчас же идет переориентация на среднего потребителя, который готов выложить за дом столько, сколько стоит трехкомнатная квартира в Киеве (ее средняя стоимость на вторичном рынке - $42-55 тыс.). Сегодня спрос на жилье за городом растет.

В пригородах строятся и многоэтажные дома, где квартиры стоят дешевле киевских, а по качеству не уступают столичным новостройкам. Например, в Буче 1 кв. м стоит 1800 грн. В Киеве меньше чем за 2800 грн. не найдешь. А Буча - это совсем рядом (за Святошино. - Авт.). С Троещины, если вы попадаете в пробку, к центру иногда ехать дольше.

- Как влияют друг на друга первичный и вторичный рынки?

- Как два сообщающихся сосуда. Повышаются цены на первичное жилье - автоматически подтягиваются цены на вторичное. Если первичный рынок не дает того, что востребовано потребителем, то он выступает катализатором повышения цен на вторичном. То есть, если молодая семья хочет купить новое недорогое и небольшое жилье, а на первичном рынке его нет, то она идет искать квартиру на вторичном. Поэтому стоимость одного "квадрата" на вторичном и первичном рынках практически одинакова (около $1000 за кв. м). Вообще, в Киеве ежегодно надо вводить как минимум 2 млн. кв. м жилья, а вводится только миллион...

- Но тут и строить-то негде...

- ..за счет расширения границ города и строительства на окраинах или в пригородах.

Персона
Александр Бондаренко родился 27 июля 1958 г. в Киеве.
Закончил Киевский национальный университет им. Тараса Шевченко.
Доцент института филологии КНУ им. Шевченко.

С 2002 г. - президент созданной в 1995 г. Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины - общественной некоммерческой организации, объединяющей 374 участника из 20 регионов страны.

В марте 2004 г. на съезде специалистов по недвижимости его переизбрали на второй срок.

Надежда Гончарук