Председатель Комитета АСНУ
по анализу рынка недвижимости Алексей Котенко:
"Глобальный вопрос детенизации сделок с недвижимостью остается нерешенным"

Какие процессы могут начаться на рынке недвижимости в связи с вступлением в силу законодательной нормы о налоге на операции с недвижимостью?

Ответить на этот и на другие вопросы редакция попросила Председателя Комитета по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Алексея Котенко.

- На мой взгляд, введение законодательной нормы о налоге при сделках с недвижимостью существенно не отразится на тенденциях, которые наметились на рынке, в частности, жилищной недвижимости. В 2004 г., когда было неизвестно, кто является налоговым агентом, с какой стоимости на самом деле взимать этот налог, в течение примерно четырех недель рынок был парализован. Люди не могли заключать договора задатка, поскольку вопрос налогообложения существенно давил на цены. Предполагалось взимать налог на уровне 13% с разницы между ценой покупки и ценой продажи. По тогдашним подсчетам, становилось ясно, что по этому налогу суммы будут немалые. Поэтому участники сделки не могли даже заключать договора задатка. А тем, кто до известного объявления моратория на действие этой законодательной нормы, все же уплатил налог, государство деньги так и не возвратило.

Нынешняя ситуация, я думаю, будет проще. Люди смогут заключать договора задатка, поскольку расход на уровне 1% - незначительный. К тому же он взимается только с части стоимости жилплощади, превышающей 100 кв.м. К тому же надо учесть, что основная масса рынка - это все же квартиры до 100 кв.м.: порядка 60-70% всех транзакций.

С какой стороны все же была бы возможна угроза торможения рынка?

- До сих пор еще неясно, кто будет проводить оценки недвижимого имущества. Да, такую оценку может проводить Бюро технической инвентаризации (БТИ). Но будет ли при этом в достаточной степени решены вопросы в отношении пополнения бюджета и регулирования данной сферы? На мой взгляд, эти вопросы решены не будут. Ведь БТИ дает остаточную стоимость объектов недвижимости. Поэтому ситуация часто получается совершенно несуразной: к примеру, двухкомнатная квартира на Оболони, по документам этого органа, оценивается на уровне всего 17 тыс. гривен. Взимать налог с операций в отношении жилья такой стоимости - значит, ничего не давать бюджету. Законом пока не предусмотрен инструмент, который бы создал возможность делать обязательную оценку недвижимости независимыми экспертами-оценщиками на уровне рыночных цен. Только при таком условии можно обеспечить адекватное отражение стоимости. А в том случае, если будут нарушены критерии определения цены, всегда будет присутствовать ответственное за такую информацию лицо. Да, при условии реальной оценки стороны сделок понесут определенные расходы. Но адаптироваться к нему они будут вынуждены, а сам рынок станет более цивилизованным.

Глобальный вопрос детенизации сделок с недвижимостью все же остается нерешенным. Может быть, с целью реализации вступившей в силу законодательной нормы будет принято определенное постановление Кабмина. Но на сегодняшний день ничего такого нет.

Где сейчас реально отображаются размеры сделок - в нотариате, в банке или где-то еще, чтобы госбюджет имел поступления от реальных сумм?

- Реальные размеры сделок как раз отображены в договорах купли-продажи, заключенных с привлечением ипотечных кредитов. В интересах самого банка такие суммы фиксируются в связи с выданной ипотекой. Масштаб ипотеки на сегодняшний день уже существенный.

Сейчас часть сознательных покупателей тоже идет на то, чтобы реальные суммы сделок были отображены в договорах. Благодаря этому у них не возникнет волнений за всевозможные последствия, как в случае, если бы договора купли-продажи фиксировали только стоимость недвижимости "по справкам БТИ".

Правда, доля продаваемого имущества площадью выше 100 кв.м. невелика. Это жилье дорогое, и спрос на него более обеспечен. В то же время стало уже традицией, что в условиях, когда недвижимость так стремительно дорожает (до 60%), для многих покупателей из деловой среды выгоднее взять кредит с целью приобретения жилья. Собственные денежные ресурсы им выгоднее использовать в обороте своего бизнеса.

И все же, когда участник рынка - банк, то это один вариант оценки объекта недвижимости и, как правило, реальный. Другой - более масштабный - вариант, когда в этом процессе участвует государство. Потому и странно, что оно до сих пор не желает быть таким же игроком, чтобы ввести обязательную оценку объектов и иметь гораздо больший приток средств от применения налога на операции с недвижимостью. Да, на этом пути тоже возможна коррупция. Но при том будут ответственные лица, у которых можно будет спросить о поступлениях в бюджет, адекватных масштабам сделок.

Тарас Колиснык