Приобретая жилье задумайтесь, за сколько Вы его сможете продать через 10 лет

Приобретая жилье, любой покупатель задумывается, сможет ли он его когда- 

нибудь продать, насколько оно будет ликвидно и через 10 лет. Особенно это 

касается загородного жилья. Тенденции меняются здесь гораздо быстрее, чем

на "квартирном" рынке. Навязший в зубах пример, - дома-монстры из красного

кирпича, которые городили себе нувориши, теперь никому не нужны. Правильно

выбранные объекты будут со временем только дорожать. В среднем, сейчас

загородка растет на 30% в год. Чтобы не отстать от этих темпов, нужно

научиться анализировать рынок. Хотя бы на элементарном уровне. Ведь вам

предстоит дорогая покупка. 

Всю "загородку" можно условно разделить на три крупных сегмента, принятых

на рынке недвижимости: эконом-класс, бизнес-класс и "элита". Для

потребителя очень важно точно "попасть в десятку", то есть выбрать именно

то, что соответствует данной классификации. 

Здесь нужно иметь в виду, что даже не все застройщики умеют это делать -

правильно позиционировать свой объект. По старинке, некоторые еще страдают

"элитоманией", то есть явно выдают желаемое за действительное. Последствия

для бизнеса печальные - приходится "перепрофилировать" поселки,

отказываться от излишней инфраструктуры. 

Естественно, это отражается на покупателе - ведь он купил не то, что хотел.

Значит, надо внимательно изучать товар, который вам предлагают. 

Эконом-класс: каждому по комнате 

Постепенно жизнь за городом перестает быть правом только очень богатых

людей. Большим спросом пользуется загородная недвижимость эконом-класса.

Стоимость такого объекта примерно до $250 тысяч. 

Сегодня клиенты предпочитают одноэтажный или двухэтажный индивидуальный

дом. Желаемая площадь, конечно, зависит от состава семьи, но обычно люди

исходят из западной формулы "N + 1". То есть у каждого члена семьи должна

быть своя комната, а для всех - большая гостиная или кухня-столовая.

Проводить время на кухне - наша особенность, и, слава богу, что они теперь

не пятиметровые. Стандартным размером коттеджа или дома коттеджного типа

эконом-класса принято считать 180 - 210 кв. м. общей площади. Такие

предложения - самые ликвидные на рынке, причем эта тенденция, скорее всего,

сохранится. 

Дорогая земля привела также к уменьшению среднего размера участков -

сегодня обычным является 4 - 8 соток придомовой территории. 

Разумеется, коттедж эконом-класса не располагается в ближайшем пригороде

Киева. Как правило он может быть расположен за 30-ти километровой зоной от

Киева. 

По наблюдениям специалистов, застройщики все больше отдают предпочтение

новым технологиям строительства - деревянным домам коттеджного типа из

бруса или оцилиндрованного бревна. Видимо, на рынке вспомнили, что все

новое - хорошо забытое улучшенное старое, и "распробовали" дома, которые

"дышат", изначально имеют свободную планировку, и ничуть не уступают

каменным собратьям в плане удобства. Также коттеджи эконом-класса

собираются из сэндвич-панелей. 

Очень существенна транспортная доступность жилья. Желательно, чтобы до

поселка можно было добраться как общественным транспортом, так и на личной

машине по приличной автодороге. Отсутствие экологических рисков рядом с

поселком (свалок, в том числе несанкционированных, производств, оживленных

и шумных транспортных магистралей) - само собой разумеется. 

Что касается инфраструктуры поселка, то она минимальна - детские площадки

(спортивные есть не везде), гостевая парковка, помещение для управляющей

компании, посты охраны, небольшой магазинчик, где продаются самые

необходимые продукты. 

Зато ценится социальная инфраструктура рядом, в соседних населенных пунктах

- магазины, аптеки, почта, поликлиники, кафе, школы и т.д. Главное, чтобы

было до них легко и быстро добраться. 

Классом выше - переходим в бизнес 

Недвижимость бизнес-класса не только предполагает больший комфорт для

хозяев и гостей. При сохранении всех требований, предъявляемых к коттеджам

эконом-класса, покупатели более дорогой недвижимости обычно рассчитывают на

разделение дома на специальные, пусть и условные, "гостевые" и "приватные"

зоны; создание специальных комнат для гостей, а также целевых комнат для

хозяев - библиотеки, гостиной, тренажерного зала - по вкусу. Также многие

клиенты предпочитают, кроме стандартных санузлов, оборудование в доме

солярия или сауны. 

Стоимость коттеджей бизнес-класса - до 1 млн.долларов. Самыми

востребованными считаются дома, рассчитанные на семью из 3 - 5 человек,

площадью 200-500 кв. м. В этом сегменте очень популярны кирпичные дома. 

В коттеджах бизнес-класса обязательно предусмотрен подземный гараж на 1 - 2

машиноместа. В отличие от эконом-предложений, где для машины может быть

предусмотрен тент или крытый гараж. 

Инфраструктура поселков бизнес-класса усложняется, здесь уже могут

появиться, например, спортивные объекты, фитнес-центры, рестораны. 

Что касается удаленности от Киева, то, как правило, на загородном рынке

играет роль не только удаленность, но и престижность направления. Поселки

бизнес-класса могут быть и ближе и дальше. Например, если такой поселок

имеет спортивную инфраструктуру, привязанную к водным просторам,

соответственно он и будет располагаться в живописном месте возля Днепра или

Десны. 

Чего изволите, или что хочет элита 

Требования к усадьбам миллионеров растут с каждым годом, так что можно

сказать, - приветствуются все технические новинки. Каких-либо единых

стандартов, связанных с планировкой и метражом, практически не существует,

хотя в коттеджных поселках сегодня и соблюдается единый архитектурный

стиль. 

Понятно, что строительные и отделочные материалы тоже дорогие - дерево и

камень ценных пород. Стоимость - от верхней границы бизнес-класса (от 1

млн. долларов). "Элитные" направления тоже хорошо известны - Конча Заспа,

Новообуховская трасса- наиболее престижные районы застройки под Киевом. Но

элитные объекты встречаются и вдоль других трасс и в других "сторонах

света". Близость к Киеву здесь конечно приветствуется, но смотреть все-же

надо на совокупность факторов: окружение, экология, архитектурная

выразительность и т.д., сообщает Инфобуд. 

Но есть правило, обязательное для недвижимости, претендующей на элитность.

Богатые люди очень ценят закрытый образ жизни. Владельцы элитного жилья

готовы немало доплатить за "приличных" соседей - строго только своего

круга. К тому же представители элиты, многие из которых, естественно,

публичные люди, - требуют полной конфиденциальности личной жизни. 

А вот никаких повышенных требований к инфраструктуре у миллионеров, как это

ни странно, нет, хотя, конечно, статус элитности поселков говорит сам за

себя. Все, что мы перечислили для бизнес-класса, находит свое развитие

здесь: и спортивная инфраструктура, и развлекательная, и даже социальная

(могут построить школу). Однако, как отмечают эксперты по элитной

недвижимости, представители элиты уже давно отдали предпочтение любимому

ресторану, клубу, оздоровительной клинике "дома" - то есть в столице. И

"изменять" любимым докторам и поварам не собираются. 

Решились? Проверьте документы 

Хочется верить, что незабвенные девяностые канули в Лету, с их милой

привычкой постоянно нарушать законы. Современные застройщики, как правило,

стараются следовать правилам и вряд ли будущему жильцу предстоит однажды

проснуться и узнать, что его дом, оказывается, построили в водоохранной

зоне, и вот сейчас нагрянут судебные приставы с экскаватором. 

Тем не менее, знающие люди не советуют вкладывать деньги в строительство,

если у застройщиков нет полного пакета документов, в том числе и разрешения

на землепользование. 

Не лишним будет поинтересоваться и градостроительными планами местной

администрации. А вдруг она захочет рядом с вашим поселком проложить дорогу

или построить мусоросжигательный завод? Дорога, может и увеличит цену

вашего коттеджного метра, чего не скажешь о мусоросжигательном заводе. 

Краткое резюме 

Так что покупателю в какой-то степени надо быть маркетологом, обладать

некоторыми познаниями в области загородного рынка и критично относиться к

тому, что говорят ему застройщики и продавцы. Для этого лучше всего самому

изучить независимые от рыночной конъюнктуры исследования, которые проводят

аналитические агентства. 

ИнфоБуд 2008.09.13 10:33

http://www.ibud.com.ua/?cat=news&it=2744