Первый этаж или пентхаус: плюсы и минусы

Автор фото: сегодня 

"Не первый и не последний этаж!" - пожалуй, такие слова от покупателей 

риелторы слышат чаще всего. Вот только не всегда покупка жилья на крайних 

этажах оказывается уж очень невыгодной или создает какие-то неудобства. 

Напротив, часто такую квартиру можно превратить в ликвидный товар - если

приложить голову и деньги: изменить назначение, расширить площадь То есть,

покупку можно рассматривать и как инвестиционный проект. 

Первоэтажники 

Семья студентов, Валентина и Андрей, с помощью родителей сумели купить

маленькую квартирку на первом этаже старой пятиэтажки. 

Наверное, мы поспешили. Зимой в квартире очень холодно и сыро, -

пожаловалась Валентина. По ее словам, подкупила их цена, ведь стоила

квартирка на $5 тыс. дешевле, чем такая же, только на третьем этаже. Мы

думали: сделаем ремонт, поменяем окна, радиаторы отопления, и никакая зима

нам не страшна, - вспоминает хозяйка. Ремонт, конечно, несколько улучшил

ситуацию, но все равно в морозы в квартире холодновато и сыровато. 

По наблюдениям риелторов, недвижимость на первых этажах у тех, кому нужно

жилье, пользуется небольшим спросом. По словам президента Magistr Invest

Group Маргариты Урицкой, покупатели не хотят брать квартиры на первом этаже

из-за сырости из подвалов, близкого расположением мусорного бака и прочих

радостей. Кроме того, первый этаж наиболее уязвим для несанкционированного

проникновения. 

Но и как у просто зон обитания, и как у объектов вложения денег. Например -

возможность заполучить в свое пользование комнату в подвале. Можно

расширить жилплощадь, сделав пристройку или расширив, например, лоджию

(хотя это требует отдельных согласований в БТИ и прочих приятных местах). 

При перепродаже такая расширенная и облагороженная квартира может стоить

дороже. 

Но главное - квартиру на первом этаже можно превратить в офис и

зарабатывать неплохие деньги на аренде. 

На первом этаже пользуются спросом те квартиры, которые покупаются для

коммерческих целей, - отмечают риелторы. Поэтому, если продавец считает,

что идеальное использование для такой недвижимости - коммерческое, то цена

на нее автоматически выставляется выше, чем на аналогичную, но

расположенную повыше. 

Далеко не в центральном районе Киева однокомнатная квартира на первом этаже

предлагается на продажу с пометкой под коммерческие цели на 5% дороже, чем

такое же жилище на третьем. Правда, перевод квартиры в нежилой фонд

потребует и времени - процесс может занять год - и денег. Только на

получение разрешений может уйти $10-15 тыс., а то и больше (официально и

неофициально). 

Перепродать же нежилую квартиру удастся на 40-50% дороже ее изначальной

цены. Да и прибыль от аренды тоже получается неплохая: квартиру-офис

реально сдать за $1500-3000 в месяц, тогда как рядовое жилье - максимум за

$1000. 

Взгляд с высоты 

Жить на последнем этаже тоже не всегда комфортно. В знойные летние дни

накаляется крыша, от которой греется воздух в квартире. Особенно если нет

технического этажа или чердака. 

В прошлом году мне пришлось все три комнаты оснастить кондиционерами, иначе

тепловой удар был бы гарантирован, - вспоминает сотрудник коммерческого

банка Дмитрий, живущий на девятом этаже девятиэтажки. На охлаждение жилья

Дмитрию пришлось потратить примерно $1000. Мне кажется, что если бы

квартира находилась не под самой крышей, то хватило бы и одного

кондиционера, - предположил он. 

Жара - не единственный минус покупки жилья на последнем этаже. В старых

домах может протекать крыша, ломаться лифт В итоге стоимость квартир на

последних этажах может быть на10% ниже, чем на средних. 

Но, как и первый этаж, последний имеет ряд преимуществ. К примеру - никто

не будет ходить по голове и затапливать (кроме небесной канцелярии, если

протекает крыша). А из окон обычно открывается вид на лес или на

микрорайон, а не на мусорный бак. 

Увы, коммерческое использование последнему этажу вряд ли светит. А вот

поднять стоимость жилья путем дополнительных операций порой удается. 

В частности, чердак можно попытаться превратить в мансарду. Правда, за

соответствующие разрешения могут попросить и $15 тыс., и 150 тыс., что

способно свести на нет прибыльность проекта. На строительные работы

придется потратить $600-1000 на 1 м. Зато потом получается двухуровневая

квартира с площадью раза в полтора больше, чем было. 

Более скромный вариант, возможный в стандартной многоэтажке с плоской

крышей - приватизировать часть технического этажа (если, конечно, он есть).

Разрешенческие затраты поскромнее мансардных, но тоже немаленькие и очень

зависят от благосклонности властей. А помещение может быть отягощено

многочисленными трубами и отсутствием окон. 

Новые высоты 

Как отметила г-жа Урицкая, на вторичном рынке жилья, если сравнивать первый

и последний этажи, более ликвидными являются первые. На рынке первичной

недвижимости дела обстоят несколько иначе. Обычно в строящихся домах первые

этажи изначально проектируются под торгово-офисные помещения. А на

последних этажах могут быть построены эксклюзивные квартиры или пентхаусы.

Правда, такого жилья в новых домах, как правило, немного. 

По словам руководителя отдела маркетинга и PR строительно-инвестиционной

компании Киев Жилье-Инвест Владимира Германова, застройщики в каждом

проекте бизнес- и премиального классов два последних этажа оставляют под

такие квартиры. То есть примерно в 25-этажном доме на 200 квартир четыре

могут быть многоуровневыми. Обычно пентхаусы имеют большие площади - от 400

м и больше. 

Вообще-то квартиры в новостройках на верхних этажах относятся к

эксклюзивным объектам и строятся, грубо говоря, под заказчика. 

Говорить о радикальной разнице в стоимости квадратного метра жилья на

средних и верхних этажах не приходится (разве что разница в коэффициенте

этажности). Например, если квартира на среднем этаже стоит $2800-3000-3200

за 1 м, то на последних цена квадрата будет составлять $3400-3700, -

рассказал Владимир Германов. 

В итоге, цена многоуровневой квартиры на верхнем этаже достигает $1,5 млн,

а то и выше. Это несколько больше, чем стоимость стандартной квартиры и чем

готов потратить на жилье обычный представитель среднего класса. 

Жить в пентхаусе в элитном доме - престижно, поэтому покупатели на такие

квартиры есть, - заверил г-н Германов. То есть чем ближе дом к центру, тем

больше шансов на то, что квартира на последнем этаже будет считаться

элитной, и тем выше вероятность перепродать ее по более высокой цене. 

Первый этаж ЗА: 

 можно перевести в нежилой фонд и сдавать как офис или перепродать как

офисное помещение; 

 можно достроить лоджию; 

 есть возможность обзавестись подвалом; 

 можно танцевать, играть в мяч, прыгать на скакалке, не опасаясь ругани

соседей снизу. 

Первый этаж ПРОТИВ: 

 сырость и холод; 

 парковка под окнами или мусорник, 

 вору проще влезть (для борьбы с этим злом приходится ставить бронеокна или

решетки, что дорого и не всегда эстетично); 

 шум с улицы. 

Последний этаж ЗА: 

 можно обустроить мансарду или подсобное помещение на техническом этаже; 

 привлекательный вид из окна; 

 никто не ходит по голове; 

 не затопят соседи сверху. 

Последний этаж ПРОТИВ: 

 жара летом; 

 может протекать крыша; 

 неработающие лифты доставят много проблем; 

 может быть слышен шум от мотора лифта. 

Вторичная недвижимость на первом и последнем этаже может стоить на 5-10%

дешевле, чем на других этажах. А вот пентхаусы в новых домах стоят в

среднем в три раза дороже обычных квартир.

100m2.com.ua

24.UA 2008.09.12 09:30

http://24.ua/news/show/id/64662.htm