Коттеджная недвижимость: реалии и перспективы

Коттеджная недвижимость: реалии и перспективы  

В течение последних лет популярность коттеджного жилья среди населения 

крупных городов неуклонно растет. В связи с этим меняется и отношение к

самой концепции возведения коттеджных городков и поселков со стороны

девелопера. Если ранее строительство загородных резиденций имело достаточно

хаотичный порядок, то сегодня основная тенденция - укрупнение размеров

таких поселений и оснащение их полноценной инфраструктурой. 

Рынок в целом 

В целом на рынке коттеджного жилья отмечается не только изменение видения

концепции девелоперов, но и значительное смещение покупательского спроса.

Если в предыдущие годы покупатели приобретали загородные дома как

дополнение к городской квартире, то сегодня такое жилье приобретается,

прежде всего, в качестве основного. Повышенный интерес потребителя к

загородным резиденциям формируется в первую очередь преимуществами такого

жилья - отсутствием городского шума, удаленностью от соседей и, как

следствие, практически полной обособленностью аппартаментов. Кроме этого,

значимым фактором становятся также эстетическая и экологическая

составляющие.

С другой стороны спрос на коттеджи формируется еще и предложением.

Отечественным девелоперам становится все сложнее найти земельный участок

для строительства даже отдельного коттеджа в пределах городской черты (не

говоря уже о группах таких зданий, которые приносят гораздо большую

экономическую выгоду), поэтому активно разрабатываются пригородные зоны.

Вследствие этого, помимо строительства загородного жилья, активизируются и

маркетинговые средства по продвижению таких домов, что способствует

формированию спроса со стороны потенциальных покупателей.

Развитие рынка загородной недвижимости в некоторой степени осложняется

недостаточно сформированным средним классом населения. Тем не менее, по

данным аналитиков компании Renaissance Development, в 2008 г. застройщики

планируют введение в эксплуатацию порядка 150 тыс. м2 загородного жилья.

Специалисты, работающие в данном сегменте жилой недвижимости, отмечают еще

одну особенность украинского рынка коттеджей - четкое территориальное

распределение коттеджных городков по Украине. Так, основная масса подобных

проектов реализуется под Киевом, Днепропетровском, Харьковом, Донецком и

Одессой - городами с повышенным уровнем дохода населения. Очень заметна и

разница в количестве предложений западных и восточных регионов страны:

значительно больший объем предложений наблюдается именно на востоке Украины.

Что же касается околокиевских земель, то основной объем предложений

загородных площадей сосредоточен в Киевско - Святошинском, Бориспольском и

Васильковском районах (72% от общего количества, по данным SV Development).

Классификация и стоимость 

Говоря об отечественном рынке загородного жилья, следует упомянуть и о

классификации, которая имеет большое значение при составлении общей оценки

рынка. По мнению отечественных экспертов, на сегодняшний день в Украине

сложилась следующая классификация:

"Элитная" категория - поселки с домами площадью 600 - 1,5 тыс. м2, в

живописных окрестностях на участках 0,25 - 1 га. 

"Бизнес" категория - поселки с домами площадью 350 - 600 м2, расположенными

на участках 0,15 - 0,7 га. 

"Эконом" категория - поселки с домами 200 - 350 м2 в 30 - километровой зоне

от Киева. 

"Таунхаусы" - несколько сблокированных коттеджей с отдельными входами,

площадь каждого 100 - 200 м2. 

"Бюджет - класс" - дома площадью 80 - 200 м2 на участках 0,12 - 0,18 га,

построенные по любительскому дизайну. 

Однако эта классификация имеет ряд недостатков. Прежде всего, бросается в

глаза отсутствие в ней такого параметра, как инфраструктура, которая, в

принципе, и становится основным определяющим критерием "элитности"

коттеджного городка. Кроме того, в практике западных девелоперов принято

учитывать используемые строительные материалы, географические и

топографические особенности расположения коттеджей. По мнению экспертов

компании Renaissance Development, сравнивших украинские коттеджи с

подобными по классу иностранными аналогами, на сегодняшний день в

пригородной зоне Киева нет ни одного коттеджного городка, который

соответствовал бы всем параметрам элитности. Кроме того, таунхаус как класс

практически не развит на украинском рынке, и представлен всего несколькими

проектами в столице и отдельных областных центрах.

В зависимости от класса коттеджа определяется и его стоимость, однако,

помимо позиционирования застройщиком класса жилья, цена на обособленные

"квадраты" формируется еще на основании нескольких основных объективных

факторов. 

Так, близость к Киеву и расположение вблизи ведущих магистралей наиболее

сильно привлекают покупателей, что и позволяет застройщикам изначально

высоко оценивать такие участки. Кроме того, очень важным фактором является

инфраструктура. Переезжая за город, человек не хочет терять того комфорта,

который был доступен ему в городе. Соответственно, инфраструктура

коттеджного городка должна как минимум не уступать городским условиям. С

другой стороны, проектирование, строительство и обслуживание такой

инфраструктуры - дело очень затратное, и окупиться оно может только за счет

покупателей коттеджей. Развитая инфраструктура повышает потребительскую

привлекательность коттеджа и позволяет повысить его цену. Как показывают

маркетинговые исследования экспертов, покупателей все больше интересуют

качество строительных материалов и самих строительных работ, дизайн

интерьера, используемые материалы и стоимость отделки. Иными словами -

комфорт и уют самого дома. Застройщики уловили это изменение в настроениях

потребителей и улучшают характеристики строящихся коттеджей, что, в свою

очередь, приводит к повышению их себестоимости. 

Одной из ведущих причин, по которым люди покупают жилье за городом,

является "близость к природе". Соответственно, очень важным фактором

является характер прилегающего ландшафта: коттедж, расположенный около леса

или реки, будет намного дороже аналогичного коттеджа, расположенного около

озера, в поле или на равнине. И, разумеется, отсутствие рядом объектов

промышленного назначения также во многом сказывается на цене, поскольку, к

сожалению, около Киева таких участков очень немного.

Также значительное влияние на стоимость жилья оказывают такие факторы, как

"элитность" того или иного направления и этап строительства коттеджного

городка: чем ближе к завершению строительство, тем выше стоимость.

Вся совокупность факторов и значительный спрос населения ведет к тому, что

стоимость коттеджей не только находится на достаточно высоком уровне, но и

постоянно растет. Так, можно отметить, что в период с 13 по 19 февраля 2008

года средняя стоимость индивидуальных домов (коттеджей) в Киевском регионе

выросла в пределах 0,25% ($4) до $1,6 тыс. за 1 м2 при средней цене

реализации среднестатистического домовладения $411,33 тыс. По Киеву дома

подорожали в пределах 0,45% ($10) до $2,12 тыс. за 1 м2 - $544,5 тыс. за

домовладение (данные SV Development, коттеджные поселки в анализе не

участвуют).

Инфраструктура 

Тем не менее, как уже отмечалось выше, сегодня наблюдается смещение

акцентов деятельности девелоперов и спроса потребителей в сторону четко

структурированных проектов с высокоразвитой инфраструктурой. Прежде всего,

под данным понятием подразумевается возведение коттеджного поселка не

только с четко структурированной дорожной сетью, но и наличием социально -

важных объектов: магазинов, школ, детских садов и пр. Востребованность

такого формата обусловлена отмеченной выше тенденцией приобретения

коттеджей покупателем в качестве основного жилья.

Поэтому сопровождение объекта загородной недвижимости всем необходимым для

комфортного существования и становится настолько значимым. А это, в свою

очередь, сегодня включает в себя наличие таких составляющих, как

централизованная охрана и видеонаблюдение, общие для всех коттеджей

инженерные системы (имеются в виду водостоки и электропитание), наличие

транспортной развязки, объектов социального назначения и пр. Кроме того,

большое значение имеет и наличие службы эксплуатации, которая обеспечивает

бесперебойную и слаженную работу всех систем. Первый проект подобного рода

в Украине находится сегодня на стадии реализации. Девелопером этого проекта

выступает компания "Европа".

Кроме этого, идеальный проект загородного поселка должен учитывать не

только постоянно растущие требования потребителя по качеству

инфраструктуры, но и природные особенности участка. Во всем мире движение

по охране окружающей среды получает признание, и этот фактор не может не

оказывать влияние на все аспекты девелопмента.

Европейский формат 

Маловостребованным у украинского потребителя пока остается формат

таунхаусов. Причина низкой популярности такого вида недвижимости

обусловлена расхождениями общей концепции с отечественными реалиями. В

большинстве стран мира этот сегмент жилой недвижимости, представляющий

собой 2 - 3 - этажное сооружение в черте города для нескольких хозяев с

соседними входами, рассчитан на средний и эконом - класс населения. Низкая

стоимость обеспечивается за счет понижения стоимости строительства таких

зданий - объединенные в единое целое инженерные системы удешевляют

квадратные метры. 

Украинский рынок недвижимости не готов пока принять такое решение. Высокая

стоимость земли в черте города переводит таунхаус в сегмент элитной

недвижимости. Именно поэтому стоимость 1 м2 значительно превышает цену на

аналогичную площадь в многоквартирном доме. Примечательно и то, что при

равной стоимости площадь "дома в городе" значительно превышает общие

габариты квартиры, поэтому и совокупная стоимость такого типа недвижимости

неконкурентоспособна. Самым же значительным фактором, тормозящим развитие

таунхаусов, становится высокая стоимость земли. С экономической точки

зрения, девелоперу намного выгоднее возвести многоэтажный дом, хотя первые

опыты возведения таунхаусов в столице и в регионах дали положительный

результат, даже несмотря на новизну формата и достаточно высокую стоимость.

Однако совокупность отрицательных факторов - высокая цена на земельные

участки в городской черте, низкая (в сравнении с высотным строительством)

прибыль от застройки участка таунхаусами и ряд негативных факторов

(проблемы с парковкой, охраной, экологичностью и пр. в городе) - стали

причиной переноса строительства этого сегмента жилой недвижимости в

пригород. 

Конечно же, эта тенденция сама по себе противоречит основной концепции

этого вида жилья: понятие "таунхаус" подразумевает городское расположение

объекта. Несмотря на это, реалии украинского рынка таковы, что дальнейшее

развитие таунхаусов возможно только в пригородных зонах. По мнению Вадима

Непоседова, директора "Украинской Торговой Гильдии", когда наиболее удачные

места в пригороде будут заняты дорогими проектами коттеджных городков, и

возникнет вопрос о развитии менее привлекательных участков, тогда

застройщики займутся более дешевыми проектами, акцентируя внимание на

таунхаусах. В то же время, в дальнейшей перспективе возможно

переориентирование потребностей покупателя. Загородное жилье станет

полноценной заменой городской квартире, а не только местом временного

проживания. Тогда на рынок выйдет наиболее емкая группа покупателей жилой

недвижимости - покупатели эконом - класса. Сейчас же отдельно рынка

таунхаусов не существует. Сегодня этот тип недвижимости развивается в

рамках коттеджных городков. Очень мало возводится городков, где таунхаусы

занимают 100% территорий. При этом цены за 1 м2 почти не отличаются. За

счет разницы в размерах, таунхаус дешевле как объект покупки, но по -

прежнему достаточно дорог для среднего горожанина. Все это приводит к тому,

что таунхаусы у нас не выполняют традиционную для себя роль недорогого

жилья. 

Итого 

Совокупность факторов, характеризующих украинский рынок коттеджной

недвижимости, говорит о том, что, несмотря на активизацию деятельности

застройщиков в этом сегменте, он далек от насыщения. В будущем рынок

загородной недвижимости ожидает дальнейший рост, развитие и, возможно,

появление новых форматов.

Андрей Кравченко 

Журнал "Строительство и реконструкция"

"Строительный портал" 2008.09.08 11:07

http://www.stroyrec.com.ua/news.php?id=31503